Au-delà des grandes villes : Ce que nous ont appris les marchés immobiliers industriels canadiens en 2026

Quel est le point commun entre Mount Pearl, Moose Jaw, Kelowna et Trois-Rivières?

Outre le fait qu’elles figurent rarement ensemble dans un rapport national sur le marché immobilier, ces villes révèlent une réalité importante du paysage immobilier industriel canadien : les marchés de plus petite taille ne sont pas nécessairement synonymes de locaux plus abordables, d’une plus grande disponibilité ou de décisions de location plus simples.

Tout au long de l’année 2026, la série « Marché du mois » de Services Conseils Landmark a exploré les conditions du marché de l’immobilier industriel dans différentes collectivités à travers le Canada, des provinces de l’Atlantique jusqu’à la Colombie-Britannique.

Nous nous sommes intéressés aux pôles de distribution régionaux, aux centres manufacturiers, aux corridors de transport et aux marchés industriels qui bénéficient rarement de la même attention que Toronto, Montréal ou Vancouver.

Bien que chaque marché possède ses propres moteurs économiques et ses particularités, plusieurs tendances communes se sont dégagées de nos recherches. Pour les locataires industriels qui envisagent un renouvellement de bail, une expansion ou une relocalisation en 2027, voici quatre enseignements clés à retenir :

1. Le taux d’inoccupation ne reflète pas toute la réalité

Kelowna, en Colombie-Britannique, en est un exemple particulièrement révélateur.

Selon les recherches menées par Landmark, le taux d’inoccupation des espaces industriels s’élevait à 3,8 % à la mi-2025 pour l’ensemble de la région. Toutefois, les conditions variaient considérablement d’un secteur à l’autre.

Le taux d’inoccupation n’était que de 0,9 % à Dilworth-Springfield et de 1,5 % dans le nord de Kelowna, comparativement à environ 10 % à l’ouest de Kelowna.

Pour une entreprise dont les activités dépendent d’un accès stratégique à ses clients, à ses fournisseurs ou à sa main-d’œuvre, ces emplacements ne sont pas nécessairement interchangeables.

Le même principe s’applique ailleurs. À Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, les installations industrielles modernes situées dans des secteurs bien établis, tel que le parc industriel de Burnside, demeurent très recherchées.

Ce qu’il faut retenir. Ne vous fiez pas uniquement aux taux d’inoccupation à l’échelle d’une ville. Evaluez chaque sous-marché en fonction de l’accessibilité aux réseaux de transport, de la disponibilité de la main-d’œuvre et de vos besoins opérationnels.

2. Un espace disponible n’est pas nécessairement un espace adapté

Un bâtiment peut être disponible, proposé à un prix compétitif et situé dans un marché adéquat, mais ne pas pour autant convenir à vos activités.

Ce constat est ressorti à plusieurs reprises au cours de notre étude.

À Sarnia, en Ontario, les anciens bâtiments industriels  représentent une grande partie des espaces disponibles, ce qui limite les options pour les locataires à la recherche de hauteur libre moderne,  d’installations de chargement efficaces ou de vastes espaces d’entreposage extérieur.

Moose Jaw, en Saskatchewan, présente des défis semblables. Une bonne partie de son parc industriel se compose de bâtiments plus anciens dont la hauteur libre est limitée.

À Mount Pearl, à Terre-Neuve-et-Labrador, la rareté des installations modernes et les coûts de construction élevés contribuent à maintenir des loyers plus élevés pour les installations récentes.

Pour les locataires industriels, le loyer de base le plus bas ne représente pas nécessairement la meilleure option. Des installations de chargement insuffisantes, une alimentation électrique inadéquate, un aménagement intérieur peu fonctionnel ou un espace extérieur limité peuvent entraîner des coûts opérationnels largement supérieur aux économies réalisées sur le loyer.

Ce qu’il faut retenir. Évaluez la fonctionnalité du bâtiment et son coût total d’occupation, plutôt que de vous fier uniquement au loyer demandé. Définissez vos exigences essentielles avant de comparer les différentes options.

3. Un nouveau projet immobilier n’est pas toujours synonyme de nouvelles opportunités de location

Les nouveaux projets sont encourageants, mais les locataires doivent bien comprendre la nature des projets en cours de construction.

À Trois-Rivières, au Québec, les investissements industriels portent notamment  sur la modernisation des installations portuaires et l’agrandissement des zones à vocation industrielle. Toutefois, une grande partie de ces projets est destinée à des propriétaires occupants ou à des constructions sur mesure, plutôt qu’à des bâtiments offerts sur le marché locatif.

Moose Jaw, en Saskatchewan, présente un défi similaire, car une part importante de son parc industriel est occupée par les propriétaires eux-mêmes ou offerte à la vente plutôt qu’à la location.

À Sarnia, en Ontario, le parc d’affaires Sarnia 402, d’une superficie de 51 acres, offre un potentiel de développement à plus long terme. Nos recherches n’ont toutefois révélé aucun échéancier confirmé pour la construction ou l’occupation.

Même à Edmonton, en Alberta, un important pôle industriel et logistique canadien, les projets de développement en cours ne garantissent pas nécessairement la disponibilité d’espaces bien situés et adaptés aux besoins de chaque locataire.

Ce qu’il faut retenir. Vérifiez quelle proportion des nouveaux projets sera réellement offerte à la location, à quel moment les espaces pourront être occupés et s’ils répondront à vos exigences opérationnelles.

4. Des espaces industriels rares aussi en région

Si les plus grandes agglomérations canadiennes occupent souvent le devant de la scène lorsqu’on évoque la pénurie d’espaces industriels, l’offre limitée peut constituer un défi tout aussi important dans les centres régionaux de plus petite taille.

À Prince George, en Colombie-Britannique, le taux d’inoccupation des espaces industriels était inférieur à 1 %, offrant peu d’options aux entreprises à la recherche d’entrepôts modernes de taille moyenne.

Sudbury, en Ontario, présentait des défis similaires avec une offre d’installations de distribution modernes limitée malgré une demande industrielle soutenue.

À Sarnia, en Ontario, les industries manufacturières et pétrochimiques bien établies soutiennent la demande d’ installations industrielles; tandis que les locataires à la recherche de superficies d’environ 5 000 à 15 000 pieds carrés peuvent éprouver des difficultés particulières pour trouver des locaux adaptés à leur besoin.

Sur les marchés régionaux où l’offre est restreinte, les locataires peuvent devoir consacrer plus de temps à leur recherche et disposer de moins d’options lors de la négociation d’un renouvellement de bail ou d’une relocalisation.

Ce qu’il faut retenir. Repérez dès que possible les bâtiments qui répondent à vos critères et prévoyez suffisamment de temps pour comparer vos options et conserver une marge de manœuvre lors des négociations.

Quatre priorités pour les locataires industriels en 2027

Notre constat le plus clair qui ressort de notre étude en 2026 est que les conditions du marché  industriel varient fortement d’un secteur à l’autre.

Un taux d’inoccupation à l’échelle d’une ville peut masquer des différences importantes entre les sous-marchés. Les nouvelles constructions peuvent être destinées à des propriétaires occupants, tandis que les bâtiments plus anciens dominent l’offre disponible et que les installations modernes demeurent difficiles à trouver.

Pour les locataires qui planifient leurs besoins immobiliers en 2027, quatre priorités se dégagent :

• Commencez tôt. Prévoyez suffisamment de temps pour bien cerner le marché avant de vous engager dans une stratégie de renouvellement, de déménagement ou d’expansion.
• Connaissez vos options :  Une position de négociation solide repose sur une bonne connaissance des propriétés disponibles qui répondent à vos besoins.
• Évaluez le coût total d’occupation. Tenez compte de la fonctionnalité du bâtiment, des frais de loyer additionnel, des améliorations locatives, des coûts de transport et de l’efficacité opérationnelle.
• Explorez les possibilités de développement. Dans les marchés où l’offre est limitée, envisagez les bâtiments hors marché, les possibilités de prélocation ou les projets de construction sur mesure.

C’est là que l’expertise de Landmark fait toute la différence. Présents sur l’ensemble des marchés canadiens, des grands centres métropolitains aux petites agglomérations régionales, nous combinons une connaissance approfondie des marchés locaux à une expertise nationale en matière de représentation des locataires. Que vous négociiez un renouvellement de bail, envisagiezune expansion dans un nouveau marché ou gériez un portefeuille immobilier multi-site, nous vous aidons à évaluer vos options, à relever les défis propres à chaque marché et à prendre des décisions immobilières éclairées.

Les marchés industriels à redécouvrir

Retrouvez les marchés présentés en 2026 dans la série « Marché du mois » de Landmark.

Colombie-Britannique · Kelowna | Prince George

Alberta · Edmonton

Saskatchewan · Moose Jaw

Ontario · Sarnia | Sudbury | Ottawa

Québec · Trois-Rivières

Nouvelle-Écosse · Dartmouth | Lower Sackville

Terre-Neuve-et-Labrador · Mount Pearl

Les constats reflètent les périodes à l’étude et les informations présentées dans les articles de la série « Marché du mois » de Landmark.

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