Le pickleball et le padel ne sont plus de simples tendances récréatives. Partout au Canada, ils influencent discrètement la demande pour des espaces industriels de petite et moyenne taille.
Bien qu’ils ne supplantent pas les principaux utilisateurs des secteurs de la logistique ou de la fabrication, les exploitants de sports de raquette introduisent une nouvelle forme de concurrence dans des gammes de tailles et des types de bâtiments spécifiques. Pour les locataires industriels, ce changement est important.
Voici ce qui se passe dans les principaux marchés canadiens.
Immobilier industriel dans la région du Grand Toronto : le pickleball et le padel stimulent la demande pour les petits espaces industriels
Dans la Grande région de Toronto, les exploitants de terrains de pickleball et de padel constituent désormais un facteur secondaire de la demande d’espaces industriels d’une superficie comprise entre 15 000 à 60 000 pi².
Ils visent généralement :
- Une hauteur libre de 20 à 24 pieds
- Un espacement important entre les colonnes
- Une capacité de charge élevée des planchers
- Un vaste stationnement en surface
- Des bâtiments industriels intercalaires sous-utilisés
- D’anciens bâtiments commerciaux de grande surface
Ces exigences reflètent étroitement celles de :
- La logistique à petite échelle
- La distribution du dernier kilomètre
- Utilisateurs de fabrication légère
Où la pression se fait sentir
Les sous-marchés, notamment Etobicoke, Vaughan, North York et Oakville font l’objet de plusieurs offres de la part de chaînes de loisirs bien financées. Les locaux vacants qui étaient autrefois réservés exclusivement aux utilisateurs industriels attirent désormais les exploitants sportifs.
Dans de nombreux cas, les clubs de raquette sont prêts à égaler ou à dépasser les loyers industriels nets moyens par pied carré, soutenus par une forte demande d’adhésion.
Résultat :
- Pression à la hausse soutenue sur les loyers demandés
- Concurrence accrue pour les parcs industriels fonctionnels mais plus anciens
Où êtes-vous encore en sécurité ?
Tous les bâtiments ne sont pas concernés.
Les installations modernes disposant de :
- Hauteurs libres de plus de 30 pieds
- Une excellente desserte autoroutière
- Des configurations de chargement modernes
demeurent largement épargnées par cette tendance.
Le véritable risque : la réversibilité
Les terrains de padel, en particulier, nécessitent des aménagements intérieurs coûteux et semi-permanents, ce quicomplique un retour à un usage d’entreposage traditionnel.
Pour les locataires industriels, le message est clair : agir rapidement sur les actifs marginaux. Les bâtiments de moins de 18 pieds de hauteur libre, avec un chargement limité ou un accès restreint aux camions, sont ceux où la concurrence est la plus vive.
Marché industriel du Grand Montréal : une demande émergente pour des installations de pickleball et de padel
À Montréal, Laval et dans certaines parties de Longueuil, les exploitants de sports de raquette ciblent des bâtiments industriels et flexibles de 15 000 à 50 000 pi², avec des hauteurs libres de 18 à 24 pieds.
La proximité des quartiers résidentiels densément peuplés est un facteur déterminant.
L’importance du zonage
Les mesures de protection des terrains à vocation industrielle et le contrôle municipal ralentissent les conversions de terrains industriels en terrains récréatifs. Cela limite les activités spéculatives.
Par conséquent, les exploitants se tournent vers :
- Les zones industrielles périphériques
- Les zones à usage mixte
- Des bâtiments flexibles plus anciens
Contrairement à la région de Toronto, les loyers s’alignent généralement sur les taux nets courants des petits espaces industriels, plutôt que de les dépasser.
Les bailleurs demeurent prudents, notamment en ce qui concerne :
- La réversibilité
- La durabilité de la demande à long terme
- Les améliorations importantes apportées par les locataires pour l’installation de terrains de padel
Pour les locataires, cela signifie que les actifs industriels anciens ou marginaux pourraient être confrontés à la concurrence des utilisateurs récréatifs, tandis que les installations logistiques modernes avec des hauteurs libres de 28 à 32 pieds et une bonne desserte autoroutière demeurent largement protégées.
Immobilier industriel dans l’Ouest canadien : croissance des installations de pickleball et de padel de grand format
L’Ouest canadien a une longue histoire d’utilisateurs industriels récréatifs, des salles d’escalade aux terrains de soccer intérieur et aux stands de tir à l’arc.
Le pickleball et le padel ont accéléré cette tendance.
Exigences typiques en matière d’installations :
- 40 000 à 60 000 pi²
- Dans certains cas, jusqu’à 100 000 pi²
- Grandes surfaces de plancher contiguës
- Hauteurs libres plus élevées
Les bâtiments industriels sont privilégiés pour :
- Le volume
- La hauteur libre
- Les loyers inférieurs à ceux du commerce de détail
Des exemples notables incluent Inclusive Place of Pickleball à Burnaby et The Nest à Delta. Ces deux exemples illustrent la réutilisation adaptative de structures de type industriel¸ parfois sur des terrains à vocation commerciale.
Ce que cela signifie pour le marché
La demande d’espaces industriels de moins de 100 000 pi² s’intensifie.
Toutefois, certains bailleurs demeurent hésitants en raison :
- De la durabilité de la tendance
- Du coût élevé des améliorations apportées par les locataires
- Des installations de padel à parois vitrées
Les petites villes et les villages disposent encore d’une offre limitée en matière de sports de raquette en salle, ce qui laisse entrevoir un potentiel de croissance supplémentaire.
Résultat : une demande plus forte pour les unités industrielles de moins de 100 000 pi², une concurrence accrue et un élargissement du bassin de locataires dans cette gamme de taille.
Marché industriel du Canada atlantique : les sports de raquette redynamisent les propriétés industrielles plus anciennes
À Halifax, Moncton et St. John’s, la demande en installations sportives pour les sports de raquette est encore émergente, mais en croissance constante.
Les exigences types sont les suivantes :
- 10 000 à 30 000 pi²
- Types de bâtiments : anciens magasins, petits bâtiments industriels, propriétés flexibles à l’échelle communautaire
- Considérations clés : hauteur des plafonds, stationnement, facilité de conversion
Ces utilisateurs comblent souvent les espaces laissés vacants par des locataires traditionnels qui consolident ou quittent les anciens parcs immobiliers.
Ici, les locataires récréatifs sont davantage des stabilisateurs que des moteurs de loyers.
Les taux locatifs s’alignent généralement sur les moyennes industrielles en vigueur, mais les propriétaires apprécient :
- Des baux de plus longue durée
- Une demande concurrentielle limitée
- Des coûts de conversion plus faibles pour le pickleball
Il est relativement peu coûteux de convertir un terrain au pickleball par rapport au padel, ce qui réduit les barrières à l’entrée et à la sortie.
L’impact est surtout visible sur les actifs industriels anciens et bien situés. Les installations logistiques modernes demeurent largement épargnées.
En bref
Les sports de raquette ne redéfinissent pas le marché industriel canadien, mais ils modifient la concurrence à la marge.
Ils absorbent d’anciens espaces fonctionnels, resserrent l’offre dans la fourchette de 15 000 à 60 000 pi², et exercent une pression additionnelle sur l’offre de petits espaces dans les principaux sous-marchés urbains.
Si vous êtes à la recherche de bâtiments urbains, des hauteurs libres plus faibles ou des espaces industriels flexibles, vous n’êtes plus en concurrence uniquement avec des utilisateurs logistiques.
La solution repose sur une conscience stratégique.
Savoir où la demande récréative est active. Agir de manière décisive sur les espaces viables. Et évaluer le risque de réversibilité avant de s’engager.
Charl Valbonard
Analyste Principal, Recherche et étude du marché
Charl a joint Services Conseils Landmark en 2022 et fait partie intégrante de l’équipe.