Une lettre d’intention est-elle juridiquement contraignante?

Au Canada, de nombreux locataires du secteur de l’ immobilier commercial considèrent l’offre de location ou la lettre d’intention (LI) comme un document préliminaire. Elle définit les principales modalités commerciales, tout le monde s’accorde en principe sur celles-ci, et les avocats règlent les détails par la suite.

Parfois, c’est exactement ainsi que le processus se déroule. D’autres fois, cette hypothèse peut toutefois s’avérer une erreur coûteuse.

Selon la manière dont elle est rédigée, une offre de location ou une lettre d’intention peut créer des obligations juridiquement contraignantes avant même la signature d’un bail officiel. Au moment où un conseiller juridique est sollicité, bon nombre des conditions commerciales clés peuvent déjà être figées, laissant peu de marge de manœuvre pour les négociations.

La bonne nouvelle, c’est que ce risque peut être largement évité. Savoir ce qu’il faut vérifier avant de signer peut contribuer à protéger votre entreprise et vous placer dans une position beaucoup plus solide tout au long de la négociation du bail.

Dans quels cas une lettre d’intention peut-elle devenir juridiquement contraignante?

Il n’existe pas de règle universelle. Le caractère juridiquement contraignant d’une offre de location ou d’une lettre d’intention dépend de la formulation du document et des intentions des parties.

Certaines lettres d’intention précisent clairement qu’elles ne sont pas contraignantes et que seules les modalités d’un bail dûment signé créent des obligations juridiques. D’autres contiennent des dispositions qui rendent l’accord immédiatement contraignant ou prévoient que l’offre de location fera office de bail si aucun accord formel n’est jamais conclu.

C’est pourquoi il est important de ne pas se limiter à la lecture des conditions commerciales. Ce qui semble être une simple proposition peut en réalité comporter des obligations juridiques auxquelles vous ne vous attendiez pas.

Trois éléments que les locataires devraient vérifier avant de signer

1. L’offre de location devient-elle le bail si aucun bail officiel n’est jamais signé?

Certaines offres de bail comportent une clause stipulant que si les parties ne concluent jamais de contrat de bail officiel, l’offre elle-même fera office de bail.

Si telle n’est pas votre intention, le document doit clairement préciser que seul un contrat de location dûment signé crée un accord contraignant entre les parties. Une clause indiquant que l’entente est « sous réserve » de la signature d’un bail officiel, ou « sous réserve » de l’approbation du conseil d’administration ou d’autres autorités, constitue l’un des principaux éléments pris en compte par les tribunaux pour déterminer que les parties n’avaient pas l’intention d’être immédiatement liées.

Une telle disposition, même mineure, peut avoir des conséquences importantes si les négociations s’enlisent ou si les circonstances changent.

2. L’entente est-elle réellement contraignante?

Ne présumez pas qu’une offre de location ou une lettre d’intention n’est pas juridiquement contraignante parce qu’elle ne porte pas le titre de bail.

De nombreux documents contiennent des formulations juridiques précisant si l’entente crée des obligations contraignantes. Certains mentionnent même que le locataire a bénéficié de conseils juridiques avant de signer.

Ces mentions ne doivent être acceptées que si un conseiller juridique a effectivement examiné le document et expliqué les risques potentiels.

Savoir si vous signez une entente contraignante ou non est l’un des aspects les plus importants du processus de négociation.

Il convient également de comprendre qu’il ne s’agit pas toujours d’une question de « tout ou rien ». De nombreuses offres de location et lettres d’intention bien rédigées ne sont que partiellement contraignantes : les modalités commerciales sont expressément déclarées non contraignantes, tandis que certaines dispositions visent à lier immédiatement les parties.

Parmi les exemples courants figurent les obligations de confidentialité, les clauses d’exclusivité ou de « non-sollicitation » avec d’autres parties, le traitement du dépôt, la prise en charge des frais et l’obligation de négocier le bail officiel.

Comprendre quelles dispositions sont juridiquement contraignantes, et lesquelles ne le sont pas, est tout aussi important que de savoir si le document dans son ensemble est contraignant.

3. Le document contient-il les modalités essentielles du bail?

Même lorsque les modalités commerciales sont expressément non contraignantes, une offre de location qui impose aux parties de négocier un bail formel peut néanmoins comporter des obligations.

Le droit canadien reconnaît l’obligation d’agir avec honnêteté dans les relations contractuelles, et l’engagement de négocier de bonne foi peut engager la responsabilité d’une partie qui se retire de manière abusive ou qui négocie de manière malhonnête. La mention « non contraignante » apposée sur les conditions commerciales ne signifie pas nécessairement que la manière dont la négociation est menée est sans conséquence.

Les tribunaux canadiens ont également reconnu qu’une entente comportant les modalités essentielles d’un bail peut être considérée comme un bail, même si le document est intitulé offre de location ou lettre d’intention.

Il est important de garder à l’esprit que le droit des baux commerciaux relève en grande partie des provinces; par conséquent, les principes et les conséquences spécifiques peuvent varier d’une province à l’autre. Le Québec, en particulier, est régi par le Code civil du Québec et traite ces questions différemment des provinces de common law. Il est donc toujours recommandé de solliciter des conseils juridiques spécifiques à la province où se trouvent les locaux.

Les modalités essentielles comprennent généralement :

• Les locaux
• Le loyer
• La durée du bail

Si ces éléments sont présents et que le document ne précise pas clairement le contraire, il est possible que vous soyez déjà lié par une entente juridiquement exécutoire.

L’inverse est également vrai. Si certaines modalités essentielles sont laissées « à convenir » à une négociation ultérieure, un tribunal pourrait estimer qu’aucune entente exécutoire n’existe, les modalités étant jugées trop imprécises.

Il convient également de noter que, lorsque les modalités essentielles sont présentes, les tribunaux considèrent souvent le document comme une entente en vue de conclure un bail, plutôt que de traiter le document lui-même comme un bail. Dans les deux cas, les conséquences peuvent être importantes : une partie peut être tenue de respecter l’entente ou, au contraire, peut perdre la transaction, selon la manière dont le document a été rédigé.

Pourquoi est-il important de faire appel à un conseiller juridique dès le début?

De nombreux locataires attendent que le bail officiel ait été rédigé avant de demander à un conseiller juridique d’examiner les documents.

Le problème est qu’à ce stade, plusieurs modalités commerciales importantes ont déjà été négociées et convenues. Les modifier peut alors s’avérer beaucoup plus difficile.

Faire appel à un conseiller juridique dès le début du processus permet de s’assurer que l’offre de location reflète fidèlement l’entente que vous pensez conclure. Cela permet également de déterminer clairement si le document est destiné à être juridiquement contraignant et d’identifier les risques juridiques avant qu’ils ne deviennent des obligations contractuelles.

Une révision attentive au début du processus peut éviter des problèmes bien plus importants par la suite.

Ce que les locataires doivent retenir

Une offre de location ou une lettre d’intention ne constitue pas toujours simplement une étape préalable au bail. Dans certaines situations, elle peut devenir le bail à part entière ou créer des obligations juridiques avant même la signature du document officiel.

Comprendre le contenu du document, vérifier s’il est destiné à être juridiquement contraignant et faire appel à un conseiller juridique dès le début du processus peut contribuer à protéger votre entreprise et à éviter des surprises coûteuses lors des négociations.

Si vous vous apprêtez à négocier un bail commercial, Services Conseils Landmark peut vous aider à examiner les modalités commerciales, à repérer les risques potentiels et à coordonner le processus avec notre équipe juridique afin que vous puissiez entreprendre vos négociations en toute confiance.

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