La pénurie imminente d’espaces dans l’Ouest canadien : la perspective d’un représentant des locataires sur le terrain

Après 35 ans de carrière dans l’immobilier industriel, j’ai appris une chose : les chiffres ne reflètent que rarement la réalité dans son ensemble. Ce qui compte vraiment, c’est ce que vous entendez lorsque vous vous déplacez sur le terrain, discutez avec les locataires, rencontrez les bailleurs ou menez des négociations difficiles.

C’est pourquoi je souhaite partager ce que j’observe actuellement dans l’Ouest canadien. De Vancouver à Calgary en passant par Winnipeg, le même constat revient sans cesse : la construction spéculative a ralenti considérablement — ce qui entraînera de réels défis pour les locataires lorsque la demande reprendra dans les 12 à 24 prochains mois.

Ce que je constate sur le terrain

Les promoteurs immobiliers ne construisent plus comme avant. Le financement est plus difficile, les coûts de construction sont plus élevés très peu de projets voient le jour sans qu’un locataire ne se soit déjà engagé. C’est un changement radical comparé à il y a quelques années, lorsque la construction d’immeubles spéculatifs était la norme.

Même lorsqu’un projet avance, les approbations et la construction s’étirent sur 18 à 24 mois avant que l’espace ne soit disponible. Pour les locataires qui planifient une expansion, c’est une longue attente et cela signifie que la fenêtre pour sécuriser un espace avant la pénurie est déjà ouverte.

Ce que nous révèlent les données

Les chiffres confirment ce que j’entends chaque jour :

• Vancouver : Taux d’inoccupation d’environ de 4 %, mais seule une fraction de ces locaux est réellement fonctionnelle pour les opérations modernes.
• Calgary et Edmonton : Taux d’inoccupation oscillant entre 5 et 6 %, mais très peu de constructions spéculatives. Les promoteurs immobiliers se montrent prudents et observent la demande avant de s’engager.
• Winnipeg : Le taux d’inoccupation est très faible, à 2,7 % dans l’ensemble (Nord 3,0 %, Sud 3,1 %), ce qui rend l’offre extrêmement limitée.

Conclusion ? Sur le papier, l’offre semble « acceptable ». Sur le terrain, elle semble beaucoup plus serrée.

Pourquoi cela est important pour les locataires

Au cours de l’année écoulée, j’ai eu plusieurs conversations avec des clients qui disposent de liquidités et attendent le moment opportun pour s’agrandir, se consolider ou déménager.

Lorsque cette vague de demande se manifestera, il n’y aura pas de nouveaux espaces spéculatifs pour l’absorber. Les meilleures options seront rapidement saisies et les loyers continueront d’augmenter. Nous avons déjà vu ce cycle et je sais à quelle vitesse les conditions peuvent changer.

Mon conseil pour vous locataires

Si vous hésitez à prendre des décisions en matière d’immobilier commercial, mon conseil est simple : n’attendez pas.

• Commencez tôt à discuter de vos projets — surtout si vous prévoyez un changement d’espace au cours des 18 à 24 prochains mois.
• Gardez à l’esprit la flexibilité : le rajustement de superficie, la sous-location ou l’option d’expansion intégrée à votre bail peuvent faire toute la différence.
• Ne faites pas cavalier seul. Les bailleurs sont plus avertis que jamais et disposent de toute une équipe derrière eux. Des conseillers dédiés aux locataires à vos côtés vous permettront d’être sur un pied d’égalité.

En Bref

L’Ouest canadien est à un tournant. Les promoteurs immobiliers font preuve de prudence. Les locataires se préparent. Et lorsque ces deux forces se rencontreront, la pénurie d’espaces se fera sentir du jour au lendemain.

Nous avons vécu suffisamment de cycles de ce type pour à quelle vitesse l’équilibre peut basculer. Si vous êtes locataire dans l’Ouest canadien, c’est maintenant qu’il faut vous préparer, et non lorsque le marché sera déjà en pleine effervescence.

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