Une étude de marché, ou une étude de sélection de site, est un outil utilisé par les locataires commerciaux lorsqu’ils envisagent une relocalisation ou l’ajout d’un nouvel emplacement à leur portefeuille existant. Une étude de marché peut prendre plusieurs formes, mais fondamentalement, elle présente toutes les propriétés disponibles qui correspondent à un certain ensemble de critères définis par le locataire. Ainsi, pour être fructueuse, une étude de marché nécessite à la fois des paramètres bien définis de la part des locataires et l’utilisation d’une méthodologie de recherche exhaustive.
Facteur temps
Le facteur temps est crucial lors de la réalisation d’une étude de marché, et il faut tenir compte de deux éléments principaux (qui peuvent parfois sembler contradictoires). Le premier consiste à prévoir suffisamment de temps avant la date d’entrée en vigueur souhaitée pour vous assurer une bonne position de négociation et le temps nécessaire pour trouver un site répondant à vos besoins. Le second consiste à avoir une analyse de rentabilité approuvée et à être prêt à saisir une opportunité lorsqu’elle se présente.
Idéalement, le facteur temps sera abordé de façon légèrement différente selon les différents marchés. Par exemple, un marché qui enregistre une très forte demande, à l’avantage des propriétaires, vous demandera d’agir rapidement lorsqu’une opportunité se présente. Les sites disponibles disparaîtront rapidement du marché et, si vous avez besoin de temps pour finaliser une analyse de rentabilité ou obtenir les autres autorisations nécessaires pour aller de l’avant, vous raterez ces occasions. La recherche de locaux dans un petit marché tertiaire où le stock d’immeubles commerciaux est faible comporte aussi des difficultés. Dans ce cas, il est essentiel de se donner un délai suffisant, car la recherche d’occasions potentielles peut être un long processus qui demande un examen approfondi. Les opportunités sont souvent hors marché ou découvertes grâce au bouche-à-oreille. Si vous n’avez pas suffisamment de temps pour trouver une solution adéquate, vous risquez de devoir vous contenter d’un choix limité ou inapproprié.
Un partenaire bien informé et connaissant bien votre entreprise peut vous aider à déterminer le bon moment pour réaliser votre étude de sélection de site en fonction des réalités du marché visé.
Définir les paramètres
Des critères clairement définis contribueront à garantir que le processus de sélection des sites est bien ciblé et efficace. Idéalement, une bonne communication avec votre partenaire immobilier permet d’établir ces critères, qui sont basés sur une connaissance approfondie des besoins de votre entreprise.
Pour définir les paramètres de sélection de votre site, vous devez tenir compte de nombreux aspects :
- Zone géographique souhaitée
- Caractéristiques physiques du bâtiment
- Zonage requis
- Facteur temps
- Budget
- Positionnement sur le marché
- Et plus encore
Dans chacune des catégories susmentionnées, de nombreuses questions et de multiples subtilités doivent être abordées. Souvent, elles peuvent aussi être en conflit les unes avec les autres. Par exemple, le bâtiment idéal offrant un excellent positionnement par rapport à vos concurrents peut nécessiter une modification de zonage, ce qui aurait pour effet de prolonger la période requise pour l’ouverture de cet emplacement. Des compromis devront probablement être faits. Une bonne étude de marché permettra de déterminer comment un site répond à tous les critères que vous avez définis, ce qui vous permettra de prendre une décision fondée sur les meilleures informations possibles.
En examinant vos paramètres, il est important de déterminer ceux qui sont requis et ceux qui sont souhaités. Comme il est peu probable de trouver un site qui répond à toutes les conditions, il est important de déterminer les aspects qui entraînent une rupture de contrat et ceux qui permettent une certaine flexibilité. Par exemple, une hauteur libre minimale peut être exigée pour permettre l’automatisation et la modernisation d’un entrepôt, qui est au départ le catalyseur de la relocalisation. Dans ce cas, aucune option ne peut être envisagée en deçà d’une certaine hauteur libre, ce qui irait à l’encontre de la raison initiale du déménagement. En revanche, il est peut-être possible de renoncer à un nombre minimum de places de stationnement si d’autres options de stationnement sont offertes dans les environs ou que les employés peuvent être encouragés à utiliser les transports publics.
Méthodologie de recherche
Il n’existe pas de ressource exclusive de sélection de sites. Chaque marché, qui exige une approche unique pour trouver tous les sites potentiels disponibles, dépend de la structure du marché immobilier, de la taille de la population, des secteurs économiques primaires, etc. Trouver une façade de magasin ou un entrepôt industriel approprié à Edmonton et à Medicine Hat, par exemple, nécessitera des approches très différentes. À Edmonton, le marché immobilier est bien développé et compte de nombreuses maisons de courtage utilisant un marketing sophistiqué destiné aux locataires potentiels locaux et étrangers, tandis que Medicine Hat est un marché beaucoup plus local où les propriétés changent souvent de propriétaires sans passer officiellement par le marché immobilier traditionnel. La clé fondamentale du succès est de disposer d’un réseau de relations et de ressources sur le marché que vous explorez.
Les ressources peuvent inclure ce qui suit :
- Sociétés de courtage locales
- Groupes de développement économique
- Bureaux immobiliers municipaux
- Associations d’entreprises
- Ensemble des sites immobiliers
- Propriétaires d’entreprises locales
- Actualités
L’utilisation d’une méthodologie exhaustive est importante pour vous assurer de découvrir tous les sites potentiels. Si vous disposez d’une étude incomplète, vous prendrez une décision cruciale pour votre entreprise en vous basant sur des renseignements insuffisants.
Une fois qu’une recherche complète a été effectuée, il est important de pouvoir comparer clairement les sites disponibles. Pour ce faire, l’étude doit être claire et bien conçue et présenter des informations pertinentes pour toutes les options. Par exemple, le loyer annuel brut total doit être comptabilisé de la même manière pour tous les sites (l’électricité est-elle incluse ou mesurée séparément ? des frais supplémentaires pour l’espace d’entreposage sont-ils inclus ?). La clarté est assurée par les images, la cartographie et d’autres éléments visuels complémentaires.
Conclusion
Les études de marché ne sont pas toutes comparables. Il y a une grande différence entre une étude qui saisit des paramètres bien définis tenant compte d’un échéancier réfléchi grâce à une méthodologie de recherche spécialisée, et une étude superficielle contenant des informations faciles d’accès (et souvent désuètes) tirées d’une base de données.
Voici quelques-uns des principaux signaux d’alerte à surveiller dans le cas d’une étude de marché mal exécutée :
- La disponibilité et la pertinence des options n’ont pas été vérifiées
- Les renseignements sont désuets
- L’information est simplement reformulée sans être analysée ni améliorée
- Les sites ne correspondent pas aux paramètres définis (non adaptés au locataire)
Le choix du site est extrêmement important pour votre entreprise et il aura une incidence sur vos résultats financiers pendant de nombreuses années. La prise de décision fondée sur les meilleures informations possibles apporte une valeur considérable. Gérer le facteur temps, déterminer les critères et découvrir toutes les options possibles peuvent présenter un défi de taille. En vous associant à un expert en recherche et en étude de marché du secteur immobilier commercial pour cheminer dans le processus, vous choisissez le meilleur moyen de vous assurer d’obtenir une vue d’ensemble claire et complète de vos options de site, quel que soit le marché.
L’équipe de recherche et d’étude de marché de Landmark est composée d’analystes des études de marché qui ont une expérience pluridisciplinaire en urbanisme, en géomarketing, en économie urbaine, et plus encore. Leur expérience couvre tous les marchés canadiens, quels que soient leur taille et leur emplacement. Ils s’efforcent d’abord de comprendre votre portefeuille particulier, puis vous fournissent des informations commerciales précises qui vous permettront toujours de prendre la meilleure décision possible quant à votre choix d’emplacement.