Marché immobilier commercial du mois : Hamilton

Le marché industriel de Hamilton est en transition

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Le marché industriel de Hamilton connaît en 2025 un changement notable, façonné par un mix dynamique de nouveaux projets de développement, d’une demande locative en évolution et d’une prudence accrue du marché. Au cours des dernières années, Hamilton s’est imposée comme un pôle logistique et industriel clé dans le sud de l’Ontario, grâce à son emplacement stratégique, à son coût abordable comparé à la région du Grand Toronto et à sa connexion directe aux principaux axes de transport. Mais, bien que les fondamentaux demeurent solides, divers segments du marché commencent à montrer des signes de transition, entre perspectives de croissance à long terme et incertitudes à court terme.

Élan de développement vs. Prudence du marché

L’un des principaux moteurs de l’évolution du marché industriel de Hamilton est le développement continu dans des sous-marchés clés comme Ancaster et Stoney Creek. Ces zones ont attiré des investissements constants, avec un bon nombre de projets industriels en construction, à la fois spéculatifs et sur mesure, visant les utilisateurs des secteurs de la logistique, de la fabrication et de l’entreposage général. Cela a contribué à accroître le volume total d’inventaire de la région et à offrir, ces dernières années, des options d’espace indispensables. Toutefois, la dynamique de l’offre commence à changer.

Le taux d’inoccupation à Hamilton a légèrement augmenté, atteignant environ 3,00 %, par rapport à ses niveaux historiquement bas. Cette hausse est principalement attribuable à des délais de location plus longs pour les grands locaux industriels de plus de 100 000 pi², dont bon nombre sont devenus disponibles au cours des 12 à 18 derniers mois. Dans des secteurs comme Stoney Creek et Ancaster, les grands bâtiments construits de manière spéculative restent plus longtemps sur le marché que prévu, ce qui augmente la disponibilité.

En réponse à ce changement, de nombreux développeurs ajustent leurs stratégies.

Là où la construction spéculative était auparavant très répandue, portée par l’élan de la demande pendant la pandémie et un taux de vacance faible, l’approche actuelle est plus prudente.

Les développeurs deviennent plus sélectifs, priorisant les projets avec des locataires déjà engagés ou des promesses de pré-location solides avant de se lancer. Plusieurs projets prévus ont été mis sur pause ou revus à la baisse. Cette attitude plutôt conservatrice est renforcée par l’incertitude économique, les conditions d’emprunt plus strictes et la hausse des coûts de construction.

Attention à l’écart : déséquilibre de l’offre par taille de local

Nous observons un déséquilibre croissant de l’offre entre les différents segments du marché industriel de Hamilton.  Alors qu’il existe un excédent relatif d’espaces de grande taille dans les marchés secondaires périphériques, les unités industrielles de taille moyenne — entre 20 000 et 60 000 pi² — deviennent de plus en plus difficiles à trouver. Ce segment de marché, très recherché par les entreprises locales et les utilisateurs industriels axés sur les services, est l’un des segments les plus contraints du marché. Le manque de nouvelles constructions visant cette gamme de superficies a créé une pénurie, forçant les locataires à élargir leurs recherches ou à faire des compromis sur certaines caractéristiques des bâtiments.

Cette situation est accentuée par les récents changements le long du chemin Rymal, et met en évidence une tendance plus large de réaménagement des terrains industriels à des fins commerciales, de vente au détail et à usage mixte. Cette transformation réduit la disponibilité des espaces industriels traditionnels, en particulier des unités de taille moyenne, car le réaménagement privilégie de plus en plus les usages commerciaux et résidentiels au détriment des nouvelles constructions industrielles.

À la mi-2025, les loyers moyens des locaux industriels à Hamilton varient entre 13,00 $ et 16,00 $ le pied carré net, selon la qualité, l’âge et l’emplacement des bâtiments. Les sous-marchés comme Ancaster et Stoney Creek, où se trouvent de plus grands projets immobiliers neufs, ont tendance à afficher une moyenne de loyers plus bas. En revanche, le centre-ville de Hamilton continue d’afficher des loyers élevés, car l’espace y est rare et la demande reste forte.

Pour stimuler les activités locatives, les bailleurs offrent de plus en plus de mesures incitatives comme des allocations d’aménagement (TI) et des conditions de bail flexibles. Cette tendance se confirme également dans les récentes transactions de Landmark.

À quoi les locataires peuvent-ils s’attendre en matière de taux, d’incitations et de coûts fonciers ?

Les ventes de terrains reflètent également ce réajustement plus large du marché. Auparavant en forte hausse, la valeur des terrains dans les zones industrielles de Hamilton s’est désormais stabilisée. L’activité transactionnelle a ralenti alors que les promoteurs adoptent une attitude attentiste, reportant les acquisitions jusqu’à ce que les fondamentaux du marché s’améliorent et que l’absorption reprenne. Cette prudence en matière d’investissement est observée dans une grande partie de la région du Golden Horseshoe, mais l’abondance de terrains disponibles à Hamilton demeure un avantage à long terme pour de futurs développements, une fois que les conditions se seront stabilisées.

Perspectives à venir : points clés à surveiller pour les locataires CRE à Hamilton

Dans les mois à venir, le marché industriel de Hamilton devrait rester en situation de sous-offre pour certains types d’utilisateurs, malgré la récente augmentation du taux d’inoccupation global. Les entreprises recherchant des unités de taille moyenne continueront de faire face à un choix limité à court terme, avec peu de nouveaux projets ciblant ce segment et une offre réduite de bâtiments flexibles d’entreposage. D’autre part, les grands espaces continueront probablement à se louer lentement, notamment dans les zones qui voient un afflux de nouvelles constructions spéculatives.

Alors que les développeurs ralentissent ou réduisent leurs calendriers de construction, Hamilton devrait connaître une stabilisation progressive des taux d’inoccupation à moyen terme. Toutefois, la reprise de la rapidité des locations, en particulier pour les grandes surfaces industrielles dépendra d’une amélioration de la confiance macroéconomique ainsi que des projets d’expansion des locataires.

En bref, le marché industriel de Hamilton poursuit son évolution. Bien qu’il reste soutenu par une forte demande et des fondamentaux solides à long terme, le contexte actuel est plus complexe et nuancé.

Il existe un besoin croissant de développements sur mesure, de stratégies de location axées sur les locataires et d’une planification foncière ciblée afin de répondre aux disparités grandissantes entre les segments du marché. Pour les investisseurs, les locataires et les promoteurs, le succès dépendra de leur capacité à comprendre et à s’adapter à ces nouvelles dynamiques.

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