Les propriétaires institutionnels conservent les loyers demandés inchangés

Ce que les locataires en immobilier commercial doivent savoir

La propriété institutionnelle demeure un moteur structurant du marché de l’immobilier commercial au Canada, tant dans les secteurs industriels que bureaux. Dans un contexte où les taux d’inoccupation progressent dans plusieurs marchés, les propriétaires institutionnels, incluant les fiducies de placement immobilier (FPI), les caisses de retraite et les fonds de capital-investissement, privilégient une stratégie de discipline sur les loyers demandés, tout en ajustant l’économie des transactions par des programmes d’incitatifs locatifs plus généreux.

Pour ces propriétaires institutionnels, cette approche est hautement stratégique. La valeur des actifs est étroitement corrélée au revenu locatif, de sorte que toute baisse des loyers demandés entraîne un effet immédiat sur les évaluations et sur les paramètres de refinancement et de financement. Afin de préserver ces indicateurs, les propriétaires privilégient le maintien des loyers demandés, tout en recourant à des incitatifs locatifs pour ajuster le loyer effectif et combler l’écart nécessaire à la conclusion des transactions.

Comme l’explique notre co-CEO, Jacob Cowles :

« La tendance est claire : les propriétaires institutionnels et les grands propriétaires font tout ce qu’ils peuvent pour “acheter” un loyer plus élevé. Ils refusent de toucher aux loyers demandés, car ce chiffre influence directement la valeur de l’actif et les discussions de refinancement. Ils structurent donc les ententes avec des périodes de loyer gratuit, des allocations d’aménagement locatif et d’autres incitatifs plus créatifs pour ajuster le loyer effectif, sans bouger le loyer nominal.

Nous avons récemment négocié un bail de cinq ans pour un espace de 15 000 pi² où le propriétaire insistait pour ne pas pouvoir descendre sous un certain loyer demandé… tout en offrant sept mois de loyer brut gratuit et une allocation de 50 000 $ afin de maintenir artificiellement ce loyer nominal à un niveau élevé. Bien que les incitatifs soient attractifs, ils faussent la lecture du marché : les loyers demandés gonflés deviennent des références pour établir la « juste valeur marchande », sans refléter le loyer effectif et l’économie réelle des transactions.

Résultat : certains occupants, moins bien informés, signent des baux en pensant être au prix du marché, alors qu’ils s’engagent à des conditions au-dessus du marché. »

Les incitatifs locatifs dominent désormais les négociations. Les occupants obtiennent davantage des périodes de loyer gratuit afin d’alléger les coûts initiaux d’occupation, des allocations d’aménagement pour adapter les espaces à leurs besoins, ainsi que des modalités de bail plus flexibles. Le secteur industriel n’est pas une exception : les propriétaires d’immeubles de bureaux adoptent également la même stratégie, offrant d’importantes allocations d’aménagement et des concessions afin d’attirer et de retenir des occupants de qualité.

Pour les locataires, cette dynamique représente une occasion tangible. Bien que les loyers demandés paraissent stables, le loyer net effectif raconte souvent une tout autre histoire. Une fois les incitatifs locatifs intégrés, le coût réel d’occupation peut s’avérer nettement inférieur au taux annoncé. Cette structure permet non seulement de générer des économies sur la durée du bail, mais aussi d’améliorer la flexibilité opérationnelle.

Quatre actions clés pour les occupants en immobilier commercial

1. Regarder au-delà du loyer demandé
   Exigez systématiquement un portrait complet des incitatifs afin de calculer le loyer net effectif, et comparer les options sur une base équivalente.
2. Comprendre la structure des ententes
   Les propriétaires institutionnels intègrent généralement les allocations d’aménagement et les commissions de courtage dans leur loyer net effectif cible. Autrement dit, le recours à un courtier n’augmente pas vos coûts : la commission est habituellement prévue dans l’économie globale de la transaction.
3. Tirer parti des conditions du marché 
   La hausse des taux de vacance intensifie la concurrence pour attirer et retenir des occupants de qualité, ce qui renforce votre pouvoir de négociation (tant sur les incitatifs que sur la flexibilité des conditions de bail). 
4. Déterminer le véritable loyer du marché 
   Appuyez-vous sur les comparables, la vacance et les transactions récentes pour établir des taux réalistes.

Point clé à retenir

Dans certains marchés, les loyers demandés peuvent sembler stables, mais ce sont les incitatifs locatifs qui font réellement la différence. Les bailleurs institutionnels cherchent à préserver la valeur de leurs actifs en maintenant une discipline sur les loyers nominaux, tout en ajustant l’économie des transactions par des concessions.

De leur côté, les occupants bien informés, capables d’évaluer le loyer net effectif, de comparer les comparables et de lire les signaux du marché, peuvent générer une valeur significative dans un contexte qui continue d’évoluer rapidement.

Glossaire

Propriétaires institutionnels – Grands groupes de propriétaires gérés de façon professionnelle, tels que les caisses de retraite, les FPI ou les sociétés de capital-investissement, détenant d’importants portefeuilles immobiliers commerciaux.

FPI (fiducies de placement immobilier) – Véhicules de placement qui détiennent, exploitent ou financent des immeubles générateurs de revenus et redistribuent les profits aux investisseurs.

Loyer demandé – Taux de loyer inscrit au bail, avant l’application des incitatifs, concessions ou autres ajustements financiers.

Programmes d’incitatifs – Avantages financiers offerts par le bailleur, tels que des périodes de loyer gratuit ou des contributions à l’aménagement, afin d’attirer ou de conserver des occupants.

Valeur des actifs – Valeur marchande d’un immeuble ou d’un portefeuille, généralement déterminée par les revenus locatifs, les conditions des baux et le contexte du marché.

Paramètres de refinancement – Indicateurs financiers clés utilisés par les prêteurs pour évaluer la performance d’un immeuble lors d’un financement ou d’un refinancement.

Allocation pour aménagement locatif (TI) – Montant investi par le bailleur pour financer les travaux nécessaires à l’adaptation des locaux aux besoins de l’occupant.

Loyer brut – Loyer incluant certaines charges d’exploitation ou dépenses, tel que défini au bail.

Loyer net effectif (LNE) – Loyer moyen réellement payé sur la durée du bail, après prise en compte des incitatifs, concessions et contributions du bailleur.

Concessions – Avantages financiers ou contractuels accordés afin d’améliorer l’équilibre économique d’une entente et de faciliter la conclusion d’une transaction.

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