Le propriétaire vend l’immeuble. Votre bail commercial est-il protégé ?

Vous venez d’apprendre que l’immeuble que votre entreprise occupe est en vente. Il reste plusieurs années à votre bail, vous avez investi dans vos locaux et vous n’avez aucune intention de déménager.

Devriez-vous vous inquiéter ?

Un changement de propriétaire ne signifie pas automatiquement des problèmes pour les locataires commerciaux. Dans de nombreux cas, les activités se poursuivent normalement. Cependant, la vente consititue une bonne occasion de réexaminer votre bail, en particulier les droits que vous avez négociés, afin de vous assurer qu’ils sont adéquatement protégés.

Au-delà du maintien de votre bail, vérifiez si vous pourrez faire valoir auprès du nouveau propriétaire toutes les protections sur lesquelles vous comptez.

La véritable question n’est pas simplement de savoir si votre bail demeurera en vigueur, mais plutôt si toutes les protections sur lesquelles vous comptez resteront juridiquement opposables au nouveau propriétaire après la vente de l’immeuble.

Qu’advient- il de votre bail à la vente de l’immeuble ?

En règle générale, un bâtiment commercial peut être vendu tandis que les locataires continuent d’occuper leurs locaux en vertu des baux en vigueur. En principe, lorsqu’un acquéreur achète un immeuble faisant l’objet d’un bail juridiquement opposable, il se substitue au bailleur initial et devient tenu de respecter les obligations prévues au bail qui sont liées à la propriété.

Toutefois, les locataires ne devraient pas présumer que tous leurs droits contractuels seront automatiquement opposables au nouvel acquéreur. Certains engagements propres au propriétaire initial, comme des ententes distinctes, des incitatifs à la location ou des allocations pour améliorations locatives non encore versées, pourraient ne pas lier le nouveau propriétaire.

La situation peut dépendre de la législation provinciale applicable, des modalités de votre bail, de son inscription au registre foncier et du rang des autres droits grévant l’immeuble.

Cette question est particulièrement importante pour les entreprises qui ont investi des sommes considérables dans leurs locaux ou dont les activités dépendent d’un emplacement précis.

Qu’est-ce qui pourrait changer avec un nouveau propriétaire ?

Même si votre bail demeure en vigueur, un nouveau bailleur pourrait modifier la gestion de l’immeuble, les programmes d’entretien, les procédures de facturation ou le fonctionnement de l’immeuble.

Certains changements peuvent être bénéfiques, comme l’amélioration des installations ou une gestion plus réactive. D’autres peuvent nécessiter une attention particulière, notamment si le nouveau propriétaire envisage des projets de réaménagement ou a des priorités différentes pour l’immeuble.

Un changement de propriétaire est également l’occasion de s’assurer que le nouveau bailleur dispose de copies complètes de votre bail, de ses avenants et de toute autre entente pertinente.

Les droits liés au bail à ne pas négliger

Un bail commercial comporte souvent des protections importantes qui vont au-delà du simple droit d’occuper un espace.

Il peut s’agir notamment :

• Des options de renouvellement : La possibilité de prolonger votre occupation, particulièrement important le si un déménagement entraînait des coûts élevés ou perturberait vos activités.
• Des clauses d’exclusivité : Des restrictions qui empêche l’exercice de certaines activités concurrentes au sein d’un centre commercial ou d’un autre immeuble.
• Des droits d’achat :  Les droits de premier refus ou les options d’achat des locaux. Ces droits méritent une attention particulière, car la vente elle-même peut rendre ces droits exerçables, souvent dans des délais de réponse très courts.
• Des droits d’expansion : La possibilité d’obtenir des locaux supplémentaires à mesure que votre entreprise se développe.

Ces dispositions peuvent représenter une valeur commerciale considérable, mais elles ne bénéficient pas toutes du même niveau de protection. Leur opposabilité à un nouveau propriétaire dépend notamment de la manière dont elles sont documentées, de leur inscription au registre foncier et du rang de priorité des droits qu’elles confèrent.

Votre bail commercial est-il inscrit au registre foncier ?

C’est l’une des questions les plus importantes que les locataires devraient se poser, de préférence au moment de la signature du bail plutôt qu’au moment où une vente est annoncée.

De nombreux baux interdisent l’inscription du bail intégral, mais autorisent la publication d’un avis de bail. Comme la collaboration du propriétaire peut être nécessaire, il est important de vérifier les dispositions de votre bail relatives à son inscription au registre foncier.

L’inscription d’un bail commercial, aussi appelée publication du bail au Québec, consiste généralement à inscrire le bail ou un avis de bail approprié au registre foncier de la province concernée.

Cette inscription peut contribuer à protéger les intérêts du locataire à l’égard des propriétaires et prêteurs subséquents, y compris certains droits négociés liés à l’immeuble.

Toutefois, l’inscription au registre foncier ne constitue pas une garantie absolue. L’étendue de cette protection dépend de la législation provinciale applicable, du moment de l’inscription, des hypothèques existantes et de la nature des droits en cause. Certains baux non-inscrits bénéficient également d’une protection prévues par la loi, dont la portée peut varier d’une province à l’autre.

Les hypothèques ont également leur importance. Un bail dont le rang de priorité est inférieur à celui d’une hypothèque inscrite antérieurement peut être compromis si le prêteur exerce ses droits hypothécaires. La protection habituelle consiste à conclure une convention de subordination, de non-perturbation et de reconnaissance du nouveau bailleur (SNDA, par laquelle le prêteur s’engage à respecter le droit d’occupation du locataire tant que celui-ci respecte ses obligations en vertu du bail. Lors de la vente d’un immeuble, le nouveau prêteur de l’acquéreur demande souvent aux locataires de signer une telle convention.

Ce qu’il faut retenir. Ne présumez pas que le simple fait d’occuper les locaux, de payer votre loyer ou de détenir un bail signé suffit à protéger tous les droits que vous avez négociés.

Pour en savoir davantage sur les exigences provinciales et les considérations juridiques, consultez notre guide sur l’inscription des baux commerciaux au Canada.

Sept démarches à entreprendre si votre bailleur vend l’immeuble

Que vous ayez reçu un préavis officiel ou simplement appris que l’immeuble est mis en vente, voici les démarches à envisager.

1. Relisez votre bail. Confirmez la durée restante, les options de renouvellement, les délais de préavis ainsi que toutes les clauses relatives au transfert de propriété, à la démolition, à la relocalisation ou au réaménagement.

2. Vérifiez l’inscription du bail. Demandez à un conseiller juridique d’examiner  le titre de propriété, de confirmer si votre bail ou un avis de bail est inscrit au registre foncier et d’évaluer si vos droits en vertu du bail sont suffisamment protégés.

3. Organisez vos documents. Assurez-vous de disposer de copies complètes de votre bail, des avenants  des autorisations du bailleur et des justificatifs relatifs à tout dépôt de garantie ou loyer prépayé. Assurez-vous également que ces sommes sont bien transférées à l’acquéreur.

4. Renseignez-vous sur les projets du nouveau propriétaire. S’il y a lieu, établissez une communication avec l’acquéreur ou la nouvelle équipe de gestion immobilière. Continuez de verser votre loyer au bailleur actuel jusqu’à ce que vous receviez un avis écrit confirmant le changement de propriétaire et les nouvelles instructions de paiement.

5. Revoyez votre stratégie de location. Si l’échéance du bail approche, évaluez rapidement vos droits de renouvellement et les alternatives disponibles sur le marché afin de conserver une marge de manœuvre.

6. Agissez rapidement si vous détenez un droit d’achat. Si votre bail prévoit un droit de premier refus ou une option d’achat, demandez à votre conseiller juridique de vérifier si la vente de l’immeuble déclenche l’exercice de ces droits et quels sont les délais applicables.

7. Faites examiner les certificats de préclusion et les conventions SNDA avant de signer. Un certificat de préclusion confirme l’état de votre bail à l’acquéreur, au prêteur ou aux deux. Si le certificat contient des inexactitudes, par exemple s’il atteste à tort l’absence de manquements aux obligations du bail ou omet certains droits, vous pourriez ne plus être en mesure de faire valoir ces droits ou de soulever ces manquements par la suite. Faites examiner ces documents par votre conseiller juridique avant de les signer.

Questions fréquentes

Un nouveau propriétaire peut-il résilier mon bail commercial après l’achat de l’immeuble ?

La vente d’un immeuble ne confère pas à elle seule au nouveau propriétaire le droit de résilier un bail existant et exécutoire. Toutefois, de nombreux baux comportent des clauses relatives à la démolition, au réaménagement ou à la relocalisation qui permettent au propriétaire, y compris au nouvel acquéreur, de résilier le bail ou de relocaliser le locataire sous réserve du respect des délais de préavis prévus. L’inscription du bail au registre foncier, le rang des droits en cause et la législation applicable peuvent également influencer la situation.

Le nouveau propriétaire peut-il augmenter mon loyer ?

Un changement de propriétaire ne donne pas, à lui seul, le droit d’augmenter librement le loyer prévu dans un bail existant juridiquement opposable. Les ajustements de loyer restent soumis aux dispositions du bail et à la législation applicable.

Mon bail commercial doit-il être inscrit au registre foncier ?

L’inscription n’est pas obligatoire dans toutes les situations, mais elle peut offrir une protection importante, en particulier pour les baux d’une durée supérieure à trois ans et au Québec. Les exigences et les exceptions varient d’une province à l’autre. Il est donc recommandé de consulter votre conseiller juridique.

La vente de l’immeuble a-t-elle une incidence sur mon droit de premier refus ?

Oui, elle peut en déclencher l’exercice. Si votre bail prévoit un droit de premier refus, le propriétaire pourrait devoir vous donner la possibilité d’égaler l’offre de l’acquéreur, généralement dans un délai très court. Consultez votre conseiller juridique dès que vous apprenez qu’une vente est prévue.

Dois-je signer un certificat de préclusion ?

De nombreux baux exigent que les locataires fournissent un certificat de préclusion à la demande du propriétaire, dans un délai déterminé. Avant de le signer, vérifiez qu’il reflète fidèlement les dispositions de votre bail, ses avenants ainsi que tout manquement ou toute réclamation en cours, puisque les déclarations qu’il contient pourraient vous être opposables.

Protégez vos droits locatifs avant un changement de propriétaire

La vente d’un immeuble peut être une transaction courante. Pour les locataires, elle peut également révéler des lacunes dans la documentation du bail ou des protections qui n’ont pas été réexaminées depuis plusieurs années.

Vous n’avez pas à attendre l’annonce d’une vente pour vérifier que vos droits sont adéquatement protégés.

Chez Services Conseils Landmark, nous aidons les locataires commerciaux à comprendre leurs obligations, à négocier des protections adaptées et à prendre des décisions immobilières éclairées.

Si votre immeuble est sur le point de changer de propriétaire, notre équipe peut collaborer avec votre conseiller juridique pour identifier les enjeux qui méritent une attention particulière.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Consultez un conseiller juridique qualifié pour toute question relative à votre bail.

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