Marché immobilier commercial du mois : Winnipeg

Croissance et opportunités à Winnipeg en 2025

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Le marché immobilier commercial (IMC) de Winnipeg traverse une période de transition en 2025. Alors que le secteur des bureaux est confronté à des ajustements post-pandémiques, le marché industriel reste solide, grâce à son emplacement stratégique et au développement des infrastructures.

La dynamique immobilière commerciale à Winnipeg

Plusieurs facteurs convergent pour faire de Winnipeg un pôle stratégique de plus en plus important pour la croissance commerciale en 2025 :

• La position géographique de Winnipeg, au carrefour de l’Est et de l’Ouest du Canada, combinée à de solides liaisons de transport vers les États-Unis, continue de soutenir la demande industrielle et logistique.
• Les projets d’infrastructure majeurs, notamment l’agrandissement de CentrePort Canada et la création de nouveaux quartiers industriels comme le Water Tower District, renforcent l’attrait de la ville pour les locataires des secteurs de la distribution, de la fabrication et du commerce électronique.
• Le marché des bureaux se stabilise lentement, avec les bâtiments de Classe A en banlieue connaissant la plus forte activité, alors que les locataires s’adaptent aux modèles de travail hybride et privilégient des espaces accessibles et de qualité.
• Les investissements dans les projets à usage mixte et industriels témoignent de la confiance dans la croissance à long terme de Winnipeg, attirant des locataires locaux et nationaux.

Pour les entreprises et les décideurs immobiliers, l’enjeu n’est pas seulement d’observer ces tendances, mais aussi d’aligner leur stratégie de location aux évolutions du marché immobilier commercial de Winnipeg.

Marché industriel : forte demande et offre limitée

Le marché industriel de Winnipeg demeure très compétitif en 2025. Le taux de vacance global n’est que de 2,7 % dans l’ensemble (Nord : 3,0 %, Sud : 3,1 %), avec des loyers nets moyens de 9,50 $ à 12,50 $. Historiquement stable, le marché de Winnipeg a connu des hausses notables des loyers demandés ces dernières années, stimulées par une forte demande et une offre limitée. Si les loyers continuent d’augmenter, le rythme de croissance s’est ralenti depuis 2024 et devrait se maintenir tout au long de 2025. Les loyers pour les nouvelles constructions, en revanche, restent volatils en raison de l’incertitude économique.

L’attrait industriel de la ville repose sur :

• Des avantages commerciaux : L’accès aux accords de libre-échange (ALENA, ACEUM, CPTPP) améliore l’efficacité de la distribution.
• Un emplacement stratégique : Portail central du Canada avec de solides connexions avec les États-Unis.
• Des infrastructures : Autoroutes principales, réseau ferroviaire et aéroport cargo très actif.

Principales zones de développement :

• Quadrant nord-ouest : CentrePort Canada – avantages des zones de commerce extérieur, taxes réduites et infrastructures modernes.
• Quadrant sud-ouest : quartier des raffineries et parc d’affaires McGillivray– accès facile aux autoroutes et installations modernes.
• Quadrant sud-est : quartier Water Tower, parc d’affaires Plessis et parc d’affaires The Waters – terrains industriels prêts à être exploités et dotés d’infrastructures solides.
• Quadrant nord-est : Activité limitée ; l’attention reste sur les pôles Ouest et Sud.

Les locataires industriels bénéficient des programmes de zones de commerce extérieur, des faibles coûts d’exploitation du Manitoba, d’une main-d’œuvre qualifiée et d’un environnement favorable, faisant de Winnipeg une option de choix idéal pour les opérations de logistique, de fabrication ou de commerce électronique.

Marché des bureaux : stabilisation en cours dans un contexte de changement

Le marché des bureaux à Winnipeg continue de s’ajuster, avec un taux d’inoccupation encore élevé, mais montrant des signes précoces de stabilisation.

• Taux d’inoccupation : Le sud-ouest affiche un taux entre 15 et 17 %, tandis que le nord-ouest varie entre 12 et 14 %, tous deux supérieurs aux niveaux  pré-pandémie.
• Loyers (nets) :
  • SW Classe A : 18–22 $/pi² | SW Classe B/C : 12–16 $/pi²
  • NW Classe A : 16–19 $/pi² | NW Classe B/C : 10–14 $/pi²
• Activité locative : Plus d’espace remis sur le marché que loués. La demande porte surtout principalement les petites surfaces de moins de 5 000 pi², les plus grands locataires continuant à réduire leur empreinte ou de consolider leurs espaces.
• Tendances : Le travail hybride réduit la superficie totale des bureaux, les locataires se tournent vers des propriétés plus récentes et mieux équipées, et les emplacements en banlieue restent attractifs en raison de leur accessibilité et de leurs coûts moins élevés. Certains bâtiments plus anciens sont réaffectés à des usages médicaux, résidentiels ou industriels légers.

À l’avenir, le taux d’inoccupation devrait rester élevé en 2025, avec une amélioration progressive à mesure que le marché résorbera l’excédent d’offre. Les bureaux de Classe A situés en banlieue avec de solides commodités sont les mieux positionnés, tandis que les actifs plus anciens continueront de faire face à des défis.

Points clés à retenir pour les locataires en immobilier commercial

Pour les locataires à Winnipeg, les marchés des bureaux et des locaux industriels offrent des opportunités très différentes :

• Le taux d’inoccupation des bureaux est élevé mais se stabilise, particulièrement dans les bâtiments de Classe A en banlieue, où les locataires peuvent obtenir des espaces modernes, bien situés et assortis de conditions flexibles.
• Les propriétés industrielles restent rares et la concurrence forte, en particulier dans les pôles stratégiques comme CentrePort et le Water Tower District.

En alignant votre stratégie de location sur ces réalités du marché, c’est-à-dire en comprenant où se situent la demande, les incitations et les infrastructures, vous placerez votre entreprise en position de tirer parti de l’évolution du paysage immobilier commercial à Winnipeg en 2025.

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