Une île connectée – L’immobilier commercial du Grand Montréal


Écrit pas Robert Cressaty, MBA, SIOR, Président et associé directeur de Services Conseils Landmark et Président du Chapitre du Canada-Est de la SIOR

Publié dans le magazine SIOR Report.



En tant que plus grande ville francophone du Canada, Montréal est un creuset unique de gens et d'idées. Pour plusieurs, les images de Montréal qui viennent à l'esprit sont celles de rues pavées de style européen, de nombreux festivals et d'une population qui incarne la joie de vivre. La réalité actuelle de Montréal repose sur la culture et l'histoire, mais la ville se doit d’avoir une image rafraîchie à l'étranger en mettant en valeur ses secteurs à la fine pointe de la technologie, son écosystème en intelligence artificielle (IA) de classe mondiale et sa position stratégique en plein essor dans le secteur industriel. La ville a changé au cours de la dernière décennie et, du point de vue de l'immobilier commercial, elle n'a jamais été aussi stimulante.


Si Montréal est une île à part, elle n'a jamais été aussi connectée

La grande région de Montréal (le Grand Montréal) comprend l'île et la ville de Montréal ainsi que les municipalités environnantes. La réalité d’une ville située sur une île a des répercussions importantes sur le marché immobilier local, car les coûts de transport et l'attrait pour les employés potentiels peuvent varier grandement selon le côté du pont où l’on se trouve. Cet article présente certaines des caractéristiques uniques de cette ville et les grandes tendances qui ont un impact sur les marchés immobiliers industriels et de bureaux de Montréal.



Le marché des bureaux de Montréal


Ces dernières années, le marché des bureaux de Montréal a été dominé par deux grandes tendances : la livraison de nouvelles tours de classe A au marché du centre-ville, et le regain de popularité des sous-marchés du centre-ville grâce à la conversion d’espaces industriels légers de style loft destinés aux secteurs de la haute technologie, de la création et des entreprises en démarrage.


À partir de 2015, de nombreux gratte-ciel se sont ajoutés au paysage urbain de Montréal pour la première fois depuis le début des années 1990. Ces tours (qui, comme tout autre édifice construit au centre-ville, ne peuvent légalement dépasser la hauteur de l'emblématique Mont-Royal) sont représentatives du renouvellement des investissements commerciaux qui a commencé dans la province et la ville en 2013.


Avec ce nouvel inventaire, nous assistons à un phénomène de « fuite vers la qualité » selon lequel les entreprises délaissent d’anciens bâtiments pour s'installer dans des locaux de meilleure qualité dans des immeubles plus respectueux de l'environnement (LEED, etc.). En conséquence, les anciens immeubles de classe A doivent subir d'importantes rénovations afin de rester compétitifs (parmi les tours les plus emblématiques de Montréal, comme la Place Ville Marie, un grand nombre ont été construites entre les années 1960 et 1980).


Les options à l’extérieur du centre-ville sont de plus en plus populaires en raison de la conversion d'anciens bâtiments industriels – tels que des usines de vêtements – en espaces de bureaux de style loft très tendance. Ce type d'aménagement a été particulièrement populaire pour les industries de la création et de la mode, les secteurs de la haute technologie et les jeunes entreprises connexes. La communauté de l’intelligence artificielle est un utilisateur d'espace relativement récent qui pousse le sous-marché du centre-ville connu sous le nom de Mile Ex. Montréal est devenue une plaque tournante mondiale de l'IA : elle compte la plus grande concentration de chercheurs universitaires du monde dans le domaine de l'apprentissage profond et a été désignée par le Canada le siège de la super grappe de recherche en IA.


Montréal est connue pour avoir une main-d'œuvre hautement qualifiée dans ces secteurs technologiques et scientifiques (elle est soutenue par la présence d'universités de premier plan, telles que McGill et l'Université de Montréal, reconnue pour son école de recherche en IA). Le coût de la vie relativement abordable ainsi que la scène culturelle et la gastronomie exceptionnelles la rendent attrayante pour la main-d'œuvre du monde entier, en particulier celle qui vient de villes coûteuses d'Amérique du Nord comme Seattle, la région de la Silicon Valley et Toronto.


L'impact de COVID-19 sur le marché des bureaux du Grand Montréal est difficile à déterminer pour le moment, et reflète les questions qui se posent dans toute l'Amérique du Nord :

Combien de temps dureront les fermetures ? Combien d'entreprises passeront de façon permanente à un modèle de travail à domicile ? Comment les mesures de distanciation seront-elles adaptées ? L'incertitude est grande même si, à court terme, les taux d'occupation sont restés stables. Les secteurs de la haute technologie et de la création mentionnés ci-dessus devraient résister dans le contexte économique actuel et pourraient soutenir la reprise du marché des bureaux du Grand Montréal à l'avenir.



Le marché industriel de Montréal


L'emplacement stratégique de Montréal le long de la Voie maritime du Saint-Laurent en a fait depuis longtemps un pôle important pour le transport en Amérique du Nord. En fait, c’est le canal de Lachine qui a stimulé une grande partie de l'industrialisation de Montréal du milieu à la fin du XIXe siècle, car il permettait aux navires de contourner les dangereux rapides. Aujourd'hui, le port de Montréal est le plus grand port de l'Est du Canada; 2 000 navires par année y accostent et il est relié à plus de 140 pays. Montréal est également une capitale nord-américaine de l'aérospatiale. Le statut de la ville en tant qu’important pôle industriel et voie de transport stratégique a été établi.


L'histoire du marché industriel de Montréal au cours des trois dernières années a été marquée par une croissance incroyable, alimentée par une offre insuffisante pour répondre à une demande croissante. Cette demande provient principalement du commerce électronique, de la logistique et des centres de traitement (comme pour presque tous les autres marchés nord-américains, Amazon a été très actif sur le marché au cours de l'année dernière). Cette situation est également influencée par la qualité de l'inventaire existant à Montréal, dont l'attrait moderne et les caractéristiques souhaitables sont souvent défaillants, comme des hauteurs de plafond adéquates et des configurations d'espace flexibles. Enfin, la réalité du statut d’une île a aggravé le manque de terrains disponibles situés dans un lieu central pour le développement industriel.


Les taux de location nets du secteur industriel ont été parmi les plus bas dans un important marché canadien, s’établissant à environ 5 dollars le pied carré entre 1990 et 2018, et la demande d'espace a été grandissante, ce qui a entraîné une baisse des taux d'inoccupation sous la barre des 3,0 %. La réduction de l'offre industrielle et l'attrait du marché local ont poussé les taux de location nets des immeubles existants vers de nouveaux sommets, qui atteignent maintenant entre 6,50 et 8,50 dollars le pied carré avec un loyer additionnel de 3 à 4 dollars le pied carré.


D'autres facteurs contribuent à l'attrait de Montréal pour les utilisateurs industriels : la proximité des marchés américain et ontarien, les coûts d'occupation relativement faibles par rapport aux régions du Grand Toronto et de Vancouver, et une électricité propre et peu coûteuse (la province exploite l'énergie hydraulique et ses tarifs d'électricité sont parmi les moins chers en Amérique du Nord).


Le dynamisme du marché depuis le début de 2020, soutenu par l'intérêt continu des groupes de commerce électronique et de logistique, a permis au marché industriel de Montréal de résister à la COVID-19 et aux répercussions qui y sont associées. En fait, la pause qu’a imposée le gouvernement à l'industrie de la construction de la mi-mars à la fin mai a créé une demande supplémentaire d'espace.



Le projet du réseau express métropolitain


Une fois de plus, le transport est l'un des principaux facteurs de développement ayant un impact sur Montréal en ce moment. Annoncé en 2016, le Réseau express métropolitain (REM) est un système ferroviaire autonome de 67 kilomètres (42 milles). Sa construction est en cours et les premières voitures du train devraient circuler d'ici la fin de 2021. Cependant, aucune déclaration officielle n'a été faite sur l'impact de l'arrêt des travaux au printemps sur ce calendrier.


Composé de 26 stations, le REM sera l'un des plus grands réseaux automatisés au monde après Singapour, Kuala Lumpur, Dubaï et Vancouver. Il représente également le plus gros investissement dans les infrastructures de transport public à Montréal depuis la construction du métro en 1966. Le coût du projet est estimé à 6,3 milliards de dollars canadiens.


Les répercussions potentielles du REM sur le marché immobilier sont multiples : il favorisera le développement de pôles d'emploi auparavant difficiles d'accès, il modifiera l’évolution des tendances résidentielles à l’intérieur et à l’extérieur de l'île, et des modèles d’aménagement axés sur le transport en commun (AATC) devraient se développer autour des futures stations. À Montréal, l'accès au transport en commun est historiquement lié à la valeur des propriétés et aux modèles de développement.


En dernier lieu, une liaison attendue depuis longtemps entre le REM et l'aéroport international de Montréal est prévue à partir du centre-ville, avec un temps de trajet de moins de 30 minutes. Cependant, la COVID-19 a mis cette station en péril, car une grande partie du financement nécessaire devait provenir des autorités aéroportuaires. Avec la chute dramatique des revenus des aéroports en 2020, une révision de ce financement doit être envisagée.


En conclusion, si Montréal est une île à part, elle n'a jamais été aussi connectée, que ce soit aux industries mondiales du savoir, au réseau de voies de transport du commerce électronique ou au déplacement de sa propre population.


Malgré l'incertitude à laquelle notre monde continue de faire face dans le contexte de la COVID-19, nous espérons qu'au printemps 2021, vous pourrez venir constater en personne l'énergie et le dynamisme de la ville.



À PROPOS DE L'AUTEUR

Robert Cressaty, SIOR, est président et associé directeur de Services Conseils Landmark à Montréal, et président de la section Est de SIOR Canada. Il peut être contacté à rcressaty@landmarkcre.ca.