Tout ce que vous devez savoir pour être un locataire commercial avisé

Écrit par Services Conseils Landmark



Si vous êtes à la recherche d’un endroit où vous pourrez exploiter votre entreprise, la négociation d'une entente dans le secteur immobilier commercial peut vous sembler aussi simple que la location de votre premier appartement. De nombreux éléments se ressemblent : il y a un bail, vous payez un loyer, vous avez un propriétaire, et tout est très simple. Cependant, une négociation immobilière commerciale est un processus complètement différent et, dans la plupart des cas, peu familier. Toute personne qui s’engage dans un processus de location commerciale sans les renseignements appropriés pourrait nuire considérablement à ses perspectives d’affaires et se retrouver avec un contrat qui lui causera de gros problèmes par la suite. Toute erreur commise au début des négociations aura des répercussions pendant toute la durée du bail, qui peut aller jusqu'à cinq ou dix ans, et même plus.


Pour traiter des négociations immobilières comme une négociation commerciale, il faut faire appel à une partie qui négociera de façon intensive en votre nom.
Pour traiter des négociations immobilières comme une négociation commerciale, il faut faire appel à une partie qui négociera de façon intensive en votre nom.

Il est important de comprendre le déséquilibre des forces sur le marché. À première vue, les propriétaires devraient faire autant d’efforts pour vous garder comme locataire que vous en faites pour garder votre espace. Cependant, la plupart des propriétaires considèrent les locataires comme des sources de revenus fiables plutôt que comme des clients ayant la possibilité d'aller ailleurs. Comme il est difficile de déménager une entreprise, la plupart des propriétaires ont l'impression que leurs locataires sont plutôt contraints dans leurs locaux une fois qu'ils ont signé le bail. Il est important de comprendre le raisonnement de votre propriétaire afin de pouvoir défendre efficacement vos intérêts lorsque vous songez à l’endroit où vous établirez votre entreprise, mais ces informations peuvent être complexes.


Pour aider les locataires à comprendre ce qui se cache derrière les contrats immobiliers commerciaux, nous avons rassemblé les réflexions suivantes afin qu’ils aient à portée de main l’information nécessaire pour prendre une décision éclairée au moment d’investir dans un espace commercial et de renouveler leur bail.

Pourquoi les propriétaires se concentrent sur l'attraction des locataires plutôt que sur leur rétention

Les locataires sont en excellente position pour négocier lorsqu'ils sont sur le point d'emménager dans leur nouvel espace. Dès qu'ils acceptent d'exercer leurs activités à partir d’un endroit donné, le propriétaire les considère comme une source probable de revenus réguliers. La plupart des locataires pensent que s'ils paient leur loyer, ne causent pas de problèmes et prennent soin de leur espace, le propriétaire s’efforcera de les garder. Or, les propriétaires savent que les entreprises locataires ne déménagent pas sans raison. La rétention des locataires est généralement tenue pour acquise, et le propriétaire considère peut-être déjà le renouvellement du bail comme fort probable en l’incluant dans ses projections financières. La menace d'un déménagement à l’échéance de votre bail est un autre outil de négociation important, mais elle n’est justifiée que si certains critères sont remplis.


Avez-vous encore suffisamment de temps pour relocaliser vos activités avant l’échéance prévue dans votre bail ? Avez-vous exercé votre option de renouvellement ? Le temps est un levier dans le processus de négociation, et si vous êtes à court de temps, le propriétaire sait que vous ne pourrez probablement pas trouver un nouvel endroit à temps et que vous n’avez d’autres choix que de poursuivre votre contrat de location.


Une saine concurrence est bénéfique pour les locataires qui cherchent à obtenir le meilleur prix pour leur espace. Les propriétaires tirent profit de l'ignorance du locataire lors des négociations. Ils offrent des remises usuelles tout en excluant certains aspects de la conversation. Les protections du bail, les améliorations des installations et d'autres points concernant la propriété sont passés sous silence. Les propriétaires savent que la plupart des locataires n'ont ni le temps ni la patience de négocier, et ils profitent des motivations du locataire pour conclure une entente qui leur est avantageuse en accordant peu de concessions au client.


La meilleure position de négociation pour le locataire est d’avoir la possibilité de quitter la table de négociation. Cela signifie que le locataire doit être représenté, mais aussi qu’il peut refuser l'offre s’il n’est pas satisfait de la proposition du propriétaire. Comprendre où en est le marché et connaître le prix qui est juste et comment la propriété se compare aux autres est un bon début. Ce n'est pas non plus une mauvaise idée d'avoir une solution de rechange raisonnable que vous pouvez utiliser comme levier avec votre propriétaire actuel. Le fait de pouvoir présenter un exemple concret d'une autre offre qui vous a été proposée donne à votre propriétaire des points de référence clairs à égaler, ce qui vous permet de faire pression pour conclure une entente équitable.


Le principal point à retenir concernant le renouvellement d'un bail, c’est qu'il représente une opportunité pour les locataires, et non des ennuis. L'expiration d'un bail ouvre la voie à de nouvelles négociations qui peuvent aboutir à un scénario gagnant-gagnant pour le propriétaire et le locataire si les deux parties sont bien préparées.

Au-delà du taux

Malgré le fait que la plupart des documents de location sont de longs contrats fastidieux, les propriétaires ont tendance à mettre l’accent uniquement sur le taux. De nombreux autres éléments sont ainsi négligés, ce qui peut facilement avoir une incidence sur le coût réel de votre espace. Le propriétaire n'examine pas seulement le taux de location de base pour calculer le rendement potentiel de son investissement, alors vous ne devez pas non plus tenir compte de ce taux seulement! Les autres facteurs à prendre en compte sont, notamment, l'achèvement des travaux sur les lieux, les allocations versées aux locataires, les périodes de loyer gratuit et la ventilation des coûts d'occupation supplémentaires. Les locataires qui tentent d'obtenir une bonne affaire doivent aller au-delà du coût de base pour comprendre le type d'entente avec laquelle ils devront s’accommoder réellement une fois qu'ils auront signé au bas de la page.


La méthode généralement utilisée par les propriétaires pour présenter les tarifs est transactionnelle. C'est comme le prix affiché sur une voiture : il est présenté comme le montant à payer pour acheter la voiture, mais il y a une marge de négociation. Le même concept ne semble pas s'appliquer au loyer, mais en fait, il le devrait.


Au lieu de prendre le prix qu'un propriétaire propose à sa valeur nominale, le taux devrait être considéré comme le chiffre initial et conclu comme une négociation commerciale. Si les locataires examinent comment le taux de location est déterminé et se renseignent sur les coûts cachés, le propriétaire pourrait être plus disposé à engager une conversation sur le coût. Afin de contester intelligemment un bail, les locataires doivent faire analyser le bail, les installations et les frais d'exploitation par des professionnels afin de déterminer sur quoi le taux est basé. En outre, comprendre l'investissement financier du propriétaire dans la propriété aidera les locataires à évaluer la probabilité de négociation avec le propriétaire.


Pour traiter des négociations immobilières comme une négociation commerciale, il faut faire appel à une partie qui négociera de façon intensive en votre nom. C'est l'un des principaux avantages de faire affaire avec un groupe comme Landmark pour protéger vos intérêts. Notre compréhension des coûts présentés, combinée à notre expertise du marché, nous permet d'être des négociateurs acharnés sans pour autant mettre en péril la relation entre le locataire et le propriétaire.

Faites le calcul pendant la négociation de votre bail

La comparaison des taux et le calcul simple du prix par pied carré sont un bon point de départ, mais pour de véritables négociations, vous devez justifier votre point de vue en démontrant vos calculs. Plutôt que de comparer deux baux différents pour des espaces similaires, ce qui serait comme comparer « des pommes et des oranges », les locataires doivent suivre le bon processus pour montrer qu'ils savent de quoi ils parlent et qu'ils ont les chiffres pour le prouver. C’est un processus compliqué qui nécessite l’aide d'un professionnel. Landmark peut représenter vos intérêts en tant qu'expert en immobilier lors d'une négociation, ce qui vous permet de mieux négocier les conditions.

Dans la plupart des cas où les locataires essaient d'examiner un autre bail pour renforcer leurs négociations, il est facile d'avoir une vision étroite du loyer et de la superficie en pieds carrés. En fait, de nombreux autres facteurs doivent être pris en compte pour comprendre le tarif. La conception, l'amortissement des coûts de construction, les allocations versées aux locataires et d'autres facteurs d'amélioration de la propriété peuvent facilement influer sur les tarifs appliqués aux différents espaces.

Les locataires ont également tendance à se concentrer sur les incidences financières incluses dans le bail, mais oublient les protections du bail contre les coûts et les responsabilités imprévus liés aux installations. C'est pourquoi il est si important de confier ce processus à un professionnel.


Les évaluations professionnelles des baux et des installations montrent clairement que les locataires prennent le processus de négociation au sérieux, et les propriétaires sont beaucoup plus susceptibles d'entamer le processus de négociation avec un esprit ouvert et une volonté d'envisager un compromis.


Le choix d'un emplacement pour votre entreprise est un grand projet qui peut avoir des conséquences importantes si vous ne prenez pas le temps d'examiner toutes vos options. C'est pourquoi le fait de faire confiance à un professionnel pour examiner les biens immobiliers que vous envisagez pour votre entreprise est vraiment une bonne affaire ! Tout comme vous ne confieriez pas vos activités quotidiennes à des amateurs, une évaluation professionnelle vous assure que vous ne vous contentez pas simplement de trouver l'emplacement idéal pour votre entreprise. Vous obtiendrez également la meilleure valeur possible pour l'espace et vous aurez la tranquillité d'esprit de savoir que vous ne gaspillez pas d'argent dans un investissement immobilier auquel vous êtes contractuellement tenu.


C'est pourquoi Landmark s'engage à être un partenaire de confiance des locataires commerciaux. En tant que société représentant exclusivement les locataires, nous protégeons de manière proactive les intérêts de nos locataires commerciaux en faisant le travail de recherche et en offrant notre expertise de sorte qu’ils ont la certitude de conclure chaque transaction immobilière dans les meilleures conditions possibles. Grâce à notre expérience et à nos connaissances en matière d'immobilier commercial, nos clients savent qu'ils obtiennent la meilleure valeur de leur portefeuille immobilier d'entreprise, ce qui soutiendra ultimement les objectifs commerciaux à long terme de leur entreprise.


Laissez nos experts faire le gros du travail ! Avec notre aide, vous entamerez chaque négociation en sachant que vous obtiendrez le meilleur accord possible, et vous n'aurez plus jamais à vous soucier d'être prisonnier d’un contrat qui a un impact négatif sur votre entreprise. Au contraire, votre entreprise sera assurée de connaître le succès pour les années à venir.



À PROPOS DE LANDMARK

Services Conseils Landmark est une société canadienne de conseil en immobilier spécialisée dans la représentation des locataires commerciaux. Le modèle commercial innovant de Landmark permet à ses clients de tirer davantage de valeur de leur portefeuille de propriétés louées. Vous pouvez rejoindre Landmark à service@landmarkcre.ca.