COVID-19 au Canada


Écrit pas Jacob Cowles, SIOR, associé directeur de Landmark.

Publié dans le magazine SIOR Report.



Alors que les gouvernements du monde entier s’empressaient de mettre en place des mesures visant à protéger à la fois leurs économies et leurs citoyens au début de la pandémie, les entreprises ont commencé à se demander ce qui se passerait le 1er avril lorsque le loyer serait exigible. S’il y avait arrêt des activités à l’échelle nationale, comment le loyer pourrait-il être payé ? Que se passerait-il si les locataires ne pouvaient pas accéder à leurs locaux indéfiniment ? Plusieurs mois plus tard, les mêmes questions se posent, mais le Canada s’en tire beaucoup mieux que ses voisins du sud. Je soulignerai ici certaines des mesures d'allègement des loyers mises en œuvre par les gouvernements fédéral et provinciaux au Canada, je parlerai des réactions des propriétaires et des locataires face à la crise, puis je conclurai en expliquant comment les locataires et les propriétaires peuvent se positionner pour aller de l'avant.


La crise de la COVID-19 a démontré que les sacrifices à court terme de la part des locataires et des propriétaires peuvent contribuer à assurer une plus grande stabilité à l'avenir

Lorsque la frontière entre les États-Unis et le Canada a été fermée le 16 mars, il est apparu clairement qu'une interruption de l’activité économique nationale était imminente. Cependant, la situation variait d'un océan à l'autre, les dates officielles de fermeture étant propres à chaque province. Alors que l'Ontario et le Québec étaient les principaux centres d'infection au Canada, d'autres provinces, comme le Manitoba et le Nouveau-Brunswick, ont connu des taux d'infection et de transmission nettement inférieurs. Le 18 mars, le premier ministre Trudeau a annoncé qu'il allait mettre en place, dans les semaines à venir, diverses aides pour les nouveaux chômeurs – sous forme de subventions salariales et de crédits d'impôt – ainsi que pour les entreprises de toutes tailles – sous forme de prêts, d'accès à des programmes de travail partagé pour maintenir leurs employés en poste, etc. Toutefois, l'allègement du loyer pour les locataires commerciaux n'a été annoncé que le 24 avril et n'a été accessible qu'un mois plus tard, le 25 mai.


Le programme de l’Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) avait pour but de donner aux locataires de petites entreprises un abattement d'au moins 75 % de leur loyer brut pour les mois d'avril, mai et juin 2020, que les gouvernements fédéral et provinciaux verseraient au propriétaire. Le programme était volontaire, exigeait que le propriétaire fasse une demande au nom de son locataire, et dépendait de l'acceptation par le propriétaire d'une perte de 25 % du loyer non couvert par le programme. De plus, les entreprises n'étaient admissibles que si elles ne payaient pas plus de 50 000 dollars canadiens de loyer brut mensuel par emplacement, ne généraient pas plus de 20 millions de dollars de revenus annuels bruts et avaient perdu au moins 70 % de leurs revenus. Parmi les autres programmes d'aide destinés aux locataires commerciaux, citons le Fonds d'aide et de relance régionale (FARR), qui propose des prêts aux entreprises lorsqu'une société n'est pas admissible à d'autres formes d'aide, et plus de 30 initiatives et programmes d'aide spécifiques à l'industrie. De nombreuses provinces ont mis en place des interdictions d'expulsion de locataires commerciaux, bien que les conditions de ces interdictions varient. Certaines interdictions étaient inconditionnelles, tandis que d'autres empêchaient un propriétaire d'expulser un locataire si celui-ci était admissible à l’AUCLC et disposé à faire appel à ce programme pour recevoir une aide. D'autres formes d'aide ont été offertes par des acteurs municipaux, notamment la prolongation du délai de paiement des taxes foncières, des fonds temporaires auxquels les petits commerces de détail pouvaient accéder pour se maintenir à flot, et une assistance locale pour aider les entreprises à offrir leurs produits et services en ligne.


De nombreux locataires avaient déjà négocié une forme quelconque de réduction ou de report de loyer avant la mise en œuvre de l’AUCLC et du FARR. En général, un sentiment selon lequel tout le monde était dans le même bateau a persisté parmi les Canadiens, ce qui a permis à certains locataires d'obtenir rapidement et facilement une réduction de loyer en collaboration avec leurs propriétaires. Pour certains locataires, cependant, l'introduction de ces programmes a compliqué les négociations. Comme les détails de l’AUCLC ont été dévoilés tard après le début de la période de confinement, certains propriétaires ont décidé d’attendre pour voir ce qui se passerait avant d'accepter tout programme d'allègement du loyer. Cela a eu pour effet de reporter une aide bien nécessaire jusqu'à ce que les propriétaires puissent avoir une meilleure idée de ce que le gouvernement leur proposait. Cependant, une fois que les candidatures à l’AUCLC ont été ouvertes, de nombreux propriétaires ont choisi de ne pas s'inscrire au programme pour éviter de perdre 25% de leur loyer brut, étant donné que le programme était volontaire. Aussi, la quantité considérable de documents à remplir pour recevoir l’AUCLC comptait parmi les autres facteurs dissuasifs. Au début de juillet, un mois après le début du programme, les propriétaires de seulement 16000 petites entreprises canadiennes avaient fait une demande d'adhésion au programme, sur environ 1,2 million de personnes potentiellement admissibles. Dans l'ensemble, le déploiement de l’AUCLC et la communication des détails s’y rattachant ont été lents à un moment où les locataires devaient prendre des décisions immédiates sur la façon de gérer le paiement des loyers.


Il est trop tôt pour obtenir un portrait complet de la collaboration qui a été établie entre les locataires et les propriétaires, mais un premier aperçu nous indique que la plupart des accords concernaient des reports de loyer plutôt que des réductions (renonciation au loyer). En général, ce sont les secteurs du commerce de détail et des bureaux qui ont fait l'objet du plus grand nombre de demandes d'allègement. Le secteur du commerce de détail a été le plus touché; seulement 20 à 25 % des locataires de centres commerciaux régionaux au Canada ont effectué leurs paiements de loyer en avril. Les locataires industriels se sont mieux tirés d’affaire, à l'exception des petits locataires industriels disposant de baies de service, qui ont vu leurs revenus baisser plus fortement que les locataires du secteur du commerce électronique ou de la logistique. Certains propriétaires étaient plus disposés à aider les petits locataires, et s'attendaient donc à ce que les grandes entreprises, qui connaissaient également des problèmes de trésorerie et de liquidités, continuent à payer leur loyer. Ainsi, face à une demande d'un locataire plus important, certains propriétaires ont refusé de consentir un allègement, arguant que ces locataires bénéficiaient dès le départ de meilleurs taux de location et de concessions dans leurs baux, et qu'ils devaient continuer à respecter leurs contrats de location afin que les ressources puissent aller aux petits locataires. Une autre catégorie de locataires ont cessé de payer leur loyer pour ensuite négocier avec leurs propriétaires. Parmi les cas majeurs, on peut citer Starbucks et Canadian Tire, qui ont retenu leurs paiements, que leurs propriétaires soient ou non disposés à conclure un accord. Face à un environnement économique sans précédent, les entreprises de toutes tailles ont été contraintes de prendre le risque d’être défaillantes pour favoriser la préservation des liquidités.


De telles variations dans la négociation des allègements de loyer mettent en évidence les perceptions différentes de cette crise par les propriétaires et les locataires ainsi que les attentes des deux parties quant à l'octroi de ces allègements. Des entreprises de toutes tailles ont demandé de l'aide, alors que des propriétaires de différentes envergures ont réagi différemment. Par exemple, de nombreux propriétaires privés se sont empressés d'offrir un allègement en présumant qu’ils pouvaient compter sur leur locataire qui était digne de confiance depuis de nombreuses années, voire des décennies. Ayant établi des relations solides avec leurs locataires, il était dans l'intérêt des deux parties de trouver une solution pour que les locataires puissent maintenir leur espace et leurs activités à long terme.


Alors que mon entreprise menait des discussions sur l'allègement des loyers avec plus de 1 000 propriétaires au Canada, nous avons remarqué une approche presque uniforme de la part des propriétaires institutionnels. En échange de l'allègement des loyers, les locataires devaient présenter des états financiers historiques et des plans d'affaires futurs – une documentation non pertinente et difficile à rassembler dans un délai raisonnable compte tenu des circonstances. Cette approche a permis de dissuader de nombreux locataires de donner suite à leur demande d'allègement et, si elle a permis de préserver les liquidités du propriétaire à court terme en écartant les locataires qui ne faisaient pas face à la menace imminente d'une défaillance, elle crée un risque pour de nombreux locataires dont la capacité à surmonter une crise prolongée sera désormais affaiblie. Quant aux grands locataires multimarchés, ils pourraient être contraints de réévaluer leur stratégie immobilière pour y inclure des paramètres relatifs au type de propriété, en favorisant les propriétés privées plutôt que les propriétés institutionnelles dans leurs options de location à l'avenir.


La crise de la COVID-19 a démontré que les sacrifices à court terme de la part des locataires et des propriétaires peuvent contribuer à assurer une plus grande stabilité à l'avenir : une approche selon laquelle « le gagnant emporte tout » peut sembler être une victoire sur le moment, mais elle pourrait compromettre une relation commerciale vitale qui requiert confiance et bonne foi. Idéalement, les négociations entre les deux parties devraient viser à trouver une solution qui est dans l’intérêt à long terme des deux parties : il ne faut pas supposer que ce qui est dans l’intérêt du propriétaire n’est pas dans l’intérêt du locataire. En fin de compte, les deux parties souhaitent poursuivre leurs activités de la façon habituelle dans un contexte de crise sanitaire et économique à court terme, mais néanmoins importante.


Les marchés du monde entier délibèrent aujourd'hui sur la probabilité d'une « deuxième vague » et sur la meilleure façon d'y répondre, mais en fait, personne ne sait vraiment quelles en seront les répercussions. Nous n'avions jamais vécu une cessation de l'activité économique imposée par les gouvernements du monde entier et, tant qu'un vaccin n'aura pas été administré à grande échelle, les perturbations et l'incertitude subsisteront.


L'expérience canadienne a démontré que, même si les gouvernements et les acteurs municipaux agissent rapidement et font preuve de bonne volonté, ce qui est assurément utile, la voie la plus efficace et la plus directe pour traverser cette crise réside dans la relation entre locataires et propriétaires et dans leur capacité à collaborer pour trouver des solutions qui protègent leurs intérêts collectifs à long terme.