La v\u00e9ritable question n\u2019est pas simplement de savoir si votre bail demeurera en vigueur, mais plut\u00f4t si toutes les protections sur lesquelles vous comptez resteront juridiquement opposables au nouveau propri\u00e9taire apr\u00e8s la vente de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Qu\u2019advient- il de votre bail \u00e0 la vente de l\u2019immeuble ?<\/h2>\n\n\n\n
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, un b\u00e2timent commercial peut \u00eatre vendu tandis que les locataires continuent d\u2019occuper leurs locaux en vertu des baux en vigueur. En principe, lorsqu\u2019un acqu\u00e9reur ach\u00e8te un immeuble faisant l\u2019objet d\u2019un bail juridiquement opposable, il se substitue au bailleur initial et devient tenu de respecter les obligations pr\u00e9vues au bail qui sont li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, les locataires ne devraient pas pr\u00e9sumer que tous leurs droits contractuels seront automatiquement opposables au nouvel acqu\u00e9reur. Certains engagements propres au propri\u00e9taire initial, comme des ententes distinctes, des incitatifs \u00e0 la location ou des allocations pour am\u00e9liorations locatives non encore vers\u00e9es, pourraient ne pas lier le nouveau propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
La situation peut d\u00e9pendre de la l\u00e9gislation provinciale applicable, des modalit\u00e9s de votre bail, de son inscription au registre foncier et du rang des autres droits gr\u00e9vant l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Cette question est particuli\u00e8rement importante pour les entreprises qui ont investi des sommes consid\u00e9rables dans leurs locaux ou dont les activit\u00e9s d\u00e9pendent d\u2019un emplacement pr\u00e9cis.<\/p>\n\n\n\n
Qu\u2019est-ce qui pourrait changer avec un nouveau propri\u00e9taire ?<\/h2>\n\n\n\n
M\u00eame si votre bail demeure en vigueur, un nouveau bailleur pourrait modifier la gestion de l\u2019immeuble, les programmes d\u2019entretien, les proc\u00e9dures de facturation ou le fonctionnement de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Certains changements peuvent \u00eatre b\u00e9n\u00e9fiques, comme l\u2019am\u00e9lioration des installations ou une gestion plus r\u00e9active. D\u2019autres peuvent n\u00e9cessiter une attention particuli\u00e8re, notamment si le nouveau propri\u00e9taire envisage des projets de r\u00e9am\u00e9nagement ou a des priorit\u00e9s diff\u00e9rentes pour l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Un changement de propri\u00e9taire est \u00e9galement l\u2019occasion de s\u2019assurer que le nouveau bailleur dispose de copies compl\u00e8tes de votre bail, de ses avenants et de toute autre entente pertinente.<\/p>\n\n\n\n
Les droits li\u00e9s au bail \u00e0 ne pas n\u00e9gliger<\/h2>\n\n\n\n
Un bail commercial comporte souvent des protections importantes qui vont au-del\u00e0 du simple droit d\u2019occuper un espace.<\/p>\n\n\n\n
Il peut s\u2019agir notamment :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Des options de renouvellement :<\/strong> La possibilit\u00e9 de prolonger votre occupation, particuli\u00e8rement important le si un d\u00e9m\u00e9nagement entra\u00eenait des co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s ou perturberait vos activit\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n
- Des clauses d\u2019exclusivit\u00e9 :<\/strong> Des restrictions qui emp\u00eache l\u2019exercice de certaines activit\u00e9s concurrentes au sein d\u2019un centre commercial ou d\u2019un autre immeuble.<\/li>\n\n\n\n
- Des droits d\u2019achat :<\/strong> Les droits de premier refus ou les options d\u2019achat des locaux. Ces droits m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re, car la vente elle-m\u00eame peut rendre ces droits exer\u00e7ables, souvent dans des d\u00e9lais de r\u00e9ponse tr\u00e8s courts.<\/li>\n\n\n\n
- Des droits d\u2019expansion : <\/strong>La possibilit\u00e9 d\u2019obtenir des locaux suppl\u00e9mentaires \u00e0 mesure que votre entreprise se d\u00e9veloppe.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Ces dispositions peuvent repr\u00e9senter une valeur commerciale consid\u00e9rable, mais elles ne b\u00e9n\u00e9ficient pas toutes du m\u00eame niveau de protection. Leur opposabilit\u00e9 \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire d\u00e9pend notamment de la mani\u00e8re dont elles sont document\u00e9es, de leur inscription au registre foncier et du rang de priorit\u00e9 des droits qu\u2019elles conf\u00e8rent.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nVotre bail commercial est-il inscrit au registre foncier ?<\/h2>\n\n\n\n
C\u2019est l\u2019une des questions les plus importantes que les locataires devraient se poser, de pr\u00e9f\u00e9rence au moment de la signature du bail plut\u00f4t qu\u2019au moment o\u00f9 une vente est annonc\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
De nombreux baux interdisent l\u2019inscription du bail int\u00e9gral, mais autorisent la publication d\u2019un avis de bail. Comme la collaboration du propri\u00e9taire peut \u00eatre n\u00e9cessaire, il est important de v\u00e9rifier les dispositions de votre bail relatives \u00e0 son inscription au registre foncier.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019inscription d\u2019un bail commercial, aussi appel\u00e9e publication du bail au Qu\u00e9bec, consiste g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 inscrire le bail ou un avis de bail appropri\u00e9 au registre foncier de la province concern\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Cette inscription peut contribuer \u00e0 prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats du locataire \u00e0 l\u2019\u00e9gard des propri\u00e9taires et pr\u00eateurs subs\u00e9quents, y compris certains droits n\u00e9goci\u00e9s li\u00e9s \u00e0 l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, l\u2019inscription au registre foncier ne constitue pas une garantie absolue. L\u2019\u00e9tendue de cette protection d\u00e9pend de la l\u00e9gislation provinciale applicable, du moment de l\u2019inscription, des hypoth\u00e8ques existantes et de la nature des droits en cause. Certains baux non-inscrits b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d\u2019une protection pr\u00e9vues par la loi, dont la port\u00e9e peut varier d\u2019une province \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n
Les hypoth\u00e8ques ont \u00e9galement leur importance. Un bail dont le rang de priorit\u00e9 est inf\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019une hypoth\u00e8que inscrite ant\u00e9rieurement peut \u00eatre compromis si le pr\u00eateur exerce ses droits hypoth\u00e9caires. La protection habituelle consiste \u00e0 conclure une convention de subordination, de non-perturbation et de reconnaissance du nouveau bailleur (SNDA, par laquelle le pr\u00eateur s\u2019engage \u00e0 respecter le droit d\u2019occupation du locataire tant que celui-ci respecte ses obligations en vertu du bail. Lors de la vente d\u2019un immeuble, le nouveau pr\u00eateur de l\u2019acqu\u00e9reur demande souvent aux locataires de signer une telle convention.<\/p>\n\n\n\n
Ce qu\u2019il faut retenir.<\/strong> Ne pr\u00e9sumez pas que le simple fait d\u2019occuper les locaux, de payer votre loyer ou de d\u00e9tenir un bail sign\u00e9 suffit \u00e0 prot\u00e9ger tous les droits que vous avez n\u00e9goci\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Pour en savoir davantage sur les exigences provinciales et les consid\u00e9rations juridiques, consultez notre guide sur l\u2019inscription des baux <\/a>commerciaux<\/a> au Canada<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nSept d\u00e9marches \u00e0 entreprendre si votre bailleur vend l\u2019immeuble<\/h2>\n\n\n\n
Que vous ayez re\u00e7u un pr\u00e9avis officiel ou simplement appris que l\u2019immeuble est mis en vente, voici les d\u00e9marches \u00e0 envisager.<\/p>\n\n\n\n
1. Relisez votre bail.<\/strong> Confirmez la dur\u00e9e restante, les options de renouvellement, les d\u00e9lais de pr\u00e9avis ainsi que toutes les clauses relatives au transfert de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la d\u00e9molition, \u00e0 la relocalisation ou au r\u00e9am\u00e9nagement.<\/p>\n\n\n\n
2. V\u00e9rifiez l\u2019inscription du bail.<\/strong> Demandez \u00e0 un conseiller juridique d\u2019examiner le titre de propri\u00e9t\u00e9, de confirmer si votre bail ou un avis de bail est inscrit au registre foncier et d\u2019\u00e9valuer si vos droits en vertu du bail sont suffisamment prot\u00e9g\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
3. Organisez vos documents.<\/strong> Assurez-vous de disposer de copies compl\u00e8tes de votre bail, des avenants des autorisations du bailleur et des justificatifs relatifs \u00e0 tout d\u00e9p\u00f4t de garantie ou loyer pr\u00e9pay\u00e9. Assurez-vous \u00e9galement que ces sommes sont bien transf\u00e9r\u00e9es \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n
4. Renseignez-vous sur les projets du nouveau propri\u00e9taire.<\/strong> S\u2019il y a lieu, \u00e9tablissez une communication avec l\u2019acqu\u00e9reur ou la nouvelle \u00e9quipe de gestion immobili\u00e8re. Continuez de verser votre loyer au bailleur actuel jusqu\u2019\u00e0 ce que vous receviez un avis \u00e9crit confirmant le changement de propri\u00e9taire et les nouvelles instructions de paiement.<\/p>\n\n\n\n
5. Revoyez votre strat\u00e9gie de location.<\/strong> Si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail approche, \u00e9valuez rapidement vos droits de renouvellement et les alternatives disponibles sur le march\u00e9 afin de conserver une marge de man\u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n
6. Agissez rapidement si vous d\u00e9tenez un droit d\u2019achat.<\/strong> Si votre bail pr\u00e9voit un droit de premier refus ou une option d\u2019achat, demandez \u00e0 votre conseiller juridique de v\u00e9rifier si la vente de l\u2019immeuble d\u00e9clenche l\u2019exercice de ces droits et quels sont les d\u00e9lais applicables.<\/p>\n\n\n\n
7. Faites examiner les certificats de pr\u00e9clusion et les conventions SNDA avant de signer.<\/strong> Un certificat de pr\u00e9clusion confirme l\u2019\u00e9tat de votre bail \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, au pr\u00eateur ou aux deux. Si le certificat contient des inexactitudes, par exemple s\u2019il atteste \u00e0 tort l\u2019absence de manquements aux obligations du bail ou omet certains droits, vous pourriez ne plus \u00eatre en mesure de faire valoir ces droits ou de soulever ces manquements par la suite. Faites examiner ces documents par votre conseiller juridique avant de les signer.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nQuestions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n
Un nouveau propri\u00e9taire peut-il r\u00e9silier mon bail commercial apr\u00e8s l\u2019achat de l\u2019immeuble ?<\/h4>\n\n\n\n
La vente d\u2019un immeuble ne conf\u00e8re pas \u00e0 elle seule au nouveau propri\u00e9taire le droit de r\u00e9silier un bail existant et ex\u00e9cutoire. Toutefois, de nombreux baux comportent des clauses relatives \u00e0 la d\u00e9molition, au r\u00e9am\u00e9nagement ou \u00e0 la relocalisation qui permettent au propri\u00e9taire, y compris au nouvel acqu\u00e9reur, de r\u00e9silier le bail ou de relocaliser le locataire sous r\u00e9serve du respect des d\u00e9lais de pr\u00e9avis pr\u00e9vus. L\u2019inscription du bail au registre foncier, le rang des droits en cause et la l\u00e9gislation applicable peuvent \u00e9galement influencer la situation.<\/p>\n\n\n\n
Le nouveau propri\u00e9taire peut-il augmenter mon loyer ?<\/h4>\n\n\n\n
Un changement de propri\u00e9taire ne donne pas, \u00e0 lui seul, le droit d\u2019augmenter librement le loyer pr\u00e9vu dans un bail existant juridiquement opposable. Les ajustements de loyer restent soumis aux dispositions du bail et \u00e0 la l\u00e9gislation applicable.<\/p>\n\n\n\n
Mon bail commercial doit-il \u00eatre inscrit au registre foncier ?<\/h4>\n\n\n\n
L\u2019inscription n\u2019est pas obligatoire dans toutes les situations, mais elle peut offrir une protection importante, en particulier pour les baux d\u2019une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans et au Qu\u00e9bec. Les exigences et les exceptions varient d\u2019une province \u00e0 l\u2019autre. Il est donc recommand\u00e9 de consulter votre conseiller juridique.<\/p>\n\n\n\n
La vente de l\u2019immeuble a-t-elle une incidence sur mon droit de premier refus ?<\/h4>\n\n\n\n
Oui, elle peut en d\u00e9clencher l\u2019exercice. Si votre bail pr\u00e9voit un droit de premier refus, le propri\u00e9taire pourrait devoir vous donner la possibilit\u00e9 d\u2019\u00e9galer l\u2019offre de l\u2019acqu\u00e9reur, g\u00e9n\u00e9ralement dans un d\u00e9lai tr\u00e8s court. Consultez votre conseiller juridique d\u00e8s que vous apprenez qu\u2019une vente est pr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n
Dois-je signer un certificat de pr\u00e9clusion ?<\/h4>\n\n\n\n
De nombreux baux exigent que les locataires fournissent un certificat de pr\u00e9clusion \u00e0 la demande du propri\u00e9taire, dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. Avant de le signer, v\u00e9rifiez qu\u2019il refl\u00e8te fid\u00e8lement les dispositions de votre bail, ses avenants ainsi que tout manquement ou toute r\u00e9clamation en cours, puisque les d\u00e9clarations qu\u2019il contient pourraient vous \u00eatre opposables.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nProt\u00e9gez vos droits locatifs avant un changement de propri\u00e9taire<\/h2>\n\n\n\n
La vente d\u2019un immeuble peut \u00eatre une transaction courante. Pour les locataires, elle peut \u00e9galement r\u00e9v\u00e9ler des lacunes dans la documentation du bail ou des protections qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9examin\u00e9es depuis plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Vous n\u2019avez pas \u00e0 attendre l\u2019annonce d\u2019une vente pour v\u00e9rifier que vos droits sont ad\u00e9quatement prot\u00e9g\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Chez Services Conseils Landmark, nous aidons les locataires commerciaux \u00e0 comprendre leurs obligations, \u00e0 n\u00e9gocier des protections adapt\u00e9es et \u00e0 prendre des d\u00e9cisions immobili\u00e8res \u00e9clair\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Si votre immeuble est sur le point de changer de propri\u00e9taire, notre \u00e9quipe peut collaborer avec votre conseiller juridique pour identifier les enjeux qui m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
Cet article est fourni \u00e0 titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Consultez un conseiller juridique qualifi\u00e9 pour toute question relative \u00e0 votre bail.<\/em><\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n - Des clauses d\u2019exclusivit\u00e9 :<\/strong> Des restrictions qui emp\u00eache l\u2019exercice de certaines activit\u00e9s concurrentes au sein d\u2019un centre commercial ou d\u2019un autre immeuble.<\/li>\n\n\n\n
![\"Landmark](\"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2024\/01\/Slade.png\" "\\"\\"")
<\/figure>