Commencez par \u00e9valuer vos besoins, avant de n\u00e9gocier avec votre bailleur<\/h2>\n\n\n\n
L’\u00e9ch\u00e9ance d’un bail est une occasion de d\u00e9terminer si vos locaux r\u00e9pondent toujours aux besoins de votre entreprise. Avant d\u2019entamer des discussions sur les conditions de renouvellement, il est essentiel de bien comprendre ce que vous vous appr\u00eatez \u00e0 renouveler et de d\u00e9terminer s’il est judicieux de rester.<\/p>\n\n\n\n
Une analyse pertinente de vos besoins immobiliers devrait notamment tenir compte des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Besoins op\u00e9rationnels :<\/strong> l\u2019espace permet-il toujours \u00e0 votre entreprise de fonctionner efficacement ? Les besoins en mati\u00e8re de personnel, de stockage, de production ou de distribution ont-ils \u00e9volu\u00e9 ?<\/li>\n\n\n\n
- Strat\u00e9gie d\u2019emplacement :<\/strong> vos clients, vos concurrents, vos fournisseurs ou le march\u00e9 environnant ont-ils chang\u00e9 depuis la signature de votre bail ?<\/li>\n\n\n\n
- Co\u00fbts d’occupation :<\/strong> Votre loyer est-il concurrentiel par rapport au march\u00e9 actuel ? Existe-t-il des possibilit\u00e9s d’optimiser vos co\u00fbts d\u2019occupation globaux ?<\/li>\n\n\n\n
- Besoins futurs :<\/strong> Vos locaux pourront-ils r\u00e9pondre aux besoins de votre entreprise au cours des cinq ou dix prochaines ann\u00e9es?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Ces questions m\u00e9ritent une analyse approfondie, en particulier lorsque plusieurs services, sites ou enjeux op\u00e9rationnels sont concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
L’objectif est de d\u00e9finir une strat\u00e9gie claire avant d’entamer les n\u00e9gociations, plut\u00f4t que de laisser l’approche de l’\u00e9ch\u00e9ance de votre bail dicter vos d\u00e9cisions.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nNe pr\u00e9sumez pas que vous pourrez rester dans vos locaux<\/h2>\n\n\n\n
L\u2019un des premiers \u00e9l\u00e9ments que les locataires devraient v\u00e9rifier est si leur bail pr\u00e9voit des options de renouvellement juridiquement ex\u00e9cutoires.<\/p>\n\n\n\n
En l’absence d’une option de renouvellement ou d’un autre droit applicable, votre bailleur peut \u00eatre en droit d’exiger que vous quittiez les lieux \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance du bail, sous r\u00e9serve des dispositions contractuelles et des lois applicables.<\/p>\n\n\n\n
M\u00eame une relation bailleur-locataire de longue date et harmonieuse ne garantit pas le renouvellement. Comme l’illustre la situation de notre client, un bailleur peut avoir des raisons commerciales l\u00e9gitimes de privil\u00e9gier un autre occupant, notamment des garanties financi\u00e8res plus solides ou la possibilit\u00e9 de r\u00e9pondre aux besoins d’expansion d’un locataire existant.<\/p>\n\n\n\n
Pour les entreprises occupant des locaux sp\u00e9cialis\u00e9s, les cons\u00e9quences peuvent \u00eatre particuli\u00e8rement importantes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Les d\u00e9taillants sont \u00e9galement expos\u00e9s \u00e0 des risques consid\u00e9rables. Si un commerce ferme avant qu\u2019un site de remplacement ne soit op\u00e9rationnel, m\u00eame une br\u00e8ve interruption peut entra\u00eener une perte de chiffre d\u2019affaires, une perturbation des relations avec la client\u00e8le et permettre aux concurrents de gagner des parts de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Nous recommandons donc d\u2019identifier les sites ne disposant plus d’options de renouvellement et de les signaler clairement dans votre syst\u00e8me de gestion des baux. Une attention particuli\u00e8re devrait \u00eatre accord\u00e9e aux emplacements strat\u00e9giques, aux installations sp\u00e9cialis\u00e9es et aux locaux difficiles \u00e0 remplacer. Les d\u00e9lais de pr\u00e9avis pour exercer les options de renouvellement doivent \u00e9galement faire l’objet d’un suivi rigoureux. Une option n’a de valeur que si elle est exerc\u00e9e correctement et dans les d\u00e9lais requis.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nUne bonne connaissance du march\u00e9 renforce votre pouvoir de n\u00e9gociation<\/h2>\n\n\n\n
M\u00eame si vous souhaitez demeurer dans vos locaux actuels, explorer le march\u00e9 constitue une \u00e9tape essentielle d\u2019une strat\u00e9gie de renouvellement solide.<\/p>\n\n\n\n
Une analyse approfondie du march\u00e9 permet d\u2019identifier les propri\u00e9t\u00e9s comparables, de connaitre les loyers en vigueur, les incitatifs offerts ainsi que les options de relocalisation r\u00e9alistes.<\/p>\n\n\n\n
Ces informations vous permettent de d\u00e9terminer ce qui constitue une offre de renouvellement concurrentielle et de cibler les \u00e9l\u00e9ments sur lesquels vous pourriez n\u00e9gocier, qu’il s’agisse du loyer, des allocations pour am\u00e9liorations locatives, de la protection contre l\u2019augmentation des frais d\u2019exploitation ou d’une plus grande flexibilit\u00e9 contractuelle.<\/p>\n\n\n\n
Cette d\u00e9marche envoie \u00e9galement un message important \u00e0 votre bailleur : vous connaissez le march\u00e9 et \u00eates en mesure d’envisager d’autres possibilit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Un locataire qui dispose de suffisamment de temps pour d\u00e9m\u00e9nager et qui peut pr\u00e9senter des alternatives cr\u00e9dibles b\u00e9n\u00e9ficie g\u00e9n\u00e9ralement d’une meilleure marge de man\u0153uvre dans les n\u00e9gociations qu’un locataire dont le bail expire dans quelques mois.<\/p>\n\n\n\n
Bien entendu, ce pouvoir de n\u00e9gociation d\u00e9pend des conditions du march\u00e9. Si les locaux adapt\u00e9s \u00e0 vos besoins sont rares ou si vos exigences sont tr\u00e8s sp\u00e9cialis\u00e9es, il est tout aussi important de cerner ces contraintes le plus t\u00f4t possible.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nLes d\u00e9lais de construction peuvent compromettre vos projets<\/h2>\n\n\n\n
Trouver de nouveaux locaux ne repr\u00e9sente qu\u2019une partie du d\u00e9fi. Les pr\u00e9parer pour leur occupation peut s\u2019av\u00e9rer un processus long et co\u00fbteux.<\/p>\n\n\n\n
Qu’il s’agisse de r\u00e9nover vos locaux actuels ou d’am\u00e9nager un nouvel espace, plusieurs \u00e9l\u00e9ments doivent \u00eatre pris en compte dans votre \u00e9ch\u00e9ancier, notamment la conception des plans, l’obtention des permis, les approbations du bailleur, la disponibilit\u00e9 des entrepreneurs et l’approvisionnement en \u00e9quipements.<\/p>\n\n\n\n
Ces facteurs rev\u00eatent une importance croissante, car les calendriers de construction sont soumis \u00e0 des contraintes li\u00e9es \u00e0 la disponibilit\u00e9 de la main-d’\u0153uvre, aux difficult\u00e9s d’approvisionnement et aux d\u00e9lais de livraison des \u00e9quipements sp\u00e9cialis\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Pour les locataires ayant des besoins complexes, tels que les laboratoires, les installations manufacturi\u00e8res ou les centres de distribution sp\u00e9cialis\u00e9s, une relocalisation peut n\u00e9cessiter une planification rigoureuse et des investissements consid\u00e9rables.<\/p>\n\n\n\n
Une planification anticip\u00e9e vous permet d\u2019\u00e9valuer ces co\u00fbts, de n\u00e9gocier des contributions financi\u00e8res appropri\u00e9es de la part du bailleur et d\u2019int\u00e9grer des \u00e9ch\u00e9anciers de construction r\u00e9alistes \u00e0 votre processus d\u00e9cisionnel.<\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n\u00c9ch\u00e9ance de votre bail commercial : quand devriez-vous commencer \u00e0 planifier ?<\/h2>\n\n\n\n
Chaque situation est diff\u00e9rente, mais l’\u00e9ch\u00e9ancier suivant constitue un bon point de d\u00e9part pour planifier votre prochain renouvellement ou une \u00e9ventuelle relocalisation.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e9lai avant l’\u00e9ch\u00e9ance<\/strong><\/td> D\u00e9marches recommand\u00e9es<\/strong><\/td><\/tr> 24 mois ou plus<\/strong><\/td> Examiner les conditions du bail, les options de renouvellement, les dates critiques, les co\u00fbts d’occupation et les besoins de l’entreprise. Rep\u00e9rer les emplacements strat\u00e9giques ou \u00e0 haut risque.<\/td><\/tr> 18 \u00e0 24 mois<\/strong><\/td> Analyser le march\u00e9, rep\u00e9rer les propri\u00e9t\u00e9s comparables, \u00e9valuer la faisabilit\u00e9 d’une relocalisation et d\u00e9finir la strat\u00e9gie \u00e0 privil\u00e9gier.<\/td><\/tr> 12 \u00e0 18 mois<\/strong><\/td> Entamer les discussions de renouvellement, \u00e9tudier diff\u00e9rentes options, \u00e9valuer les implications financi\u00e8res et le cas \u00e9ch\u00e9ant, entamer la conception pr\u00e9liminaire ou la planification des travaux.<\/td><\/tr> 6 \u00e0 12 mois<\/strong><\/td> Finaliser les n\u00e9gociations, obtenir les approbations n\u00e9cessaires et faire progresser les travaux d’am\u00e9nagement ou les pr\u00e9paratifs de relocalisation.<\/td><\/tr> 6 derniers mois<\/strong><\/td> Terminer les travaux, coordonner le d\u00e9m\u00e9nagement, s’il y a lieu, et pr\u00e9parer la poursuite des activit\u00e9s.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Ces d\u00e9lais sont donn\u00e9s \u00e0 titre indicatif. Des exigences complexes peuvent justifier une intervention plus pr\u00e9coce, et les d\u00e9lais de pr\u00e9avis pr\u00e9vus par les contrats doivent toujours pr\u00e9valoir.<\/em><\/p>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\nL\u2019importance d\u2019avoir plusieurs options<\/h2>\n\n\n\n
Commencer \u00e0 \u00e9valuer vos besoins immobiliers deux ans avant l’\u00e9ch\u00e9ance de votre bail ne signifie pas que vous devez vous engager \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager ou que vous n\u00e9gociez pr\u00e9matur\u00e9ment. Cela signifie simplement que vous vous accordez suffisamment de temps pour prendre une d\u00e9cision en toute connaissance de cause.<\/p>\n\n\n\n
Vous pourriez finalement conclure que demeurer dans vos locaux actuels repr\u00e9sente la meilleure solution. Toutefois, vous aurez pris le temps d’\u00e9valuer les alternatives, de comprendre les conditions du march\u00e9 et d\u2019avoir une vision claire des co\u00fbts et des risques associ\u00e9s \u00e0 votre d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Et si les circonstances changent, comme cela a \u00e9t\u00e9 le cas pour notre client, vous serez mieux pr\u00e9par\u00e9 \u00e0 r\u00e9agir.<\/p>\n\n\n\n
L’\u00e9ch\u00e9ance d’un bail devrait<\/strong> faire l\u2019objet d\u2019une<\/strong> d\u00e9cision d’affaires planifi\u00e9e, et non une \u00e9ch\u00e9ance impr\u00e9vue.<\/strong> Si vous disposez d\u2019un bail commercial expirant en 2028 ou si vous souhaitez faire le point sur les prochaines \u00e9ch\u00e9ances de votre portefeuille immobilier, Services Conseils Landmark peut vous accompagner dans l\u2019\u00e9valuation de vos options et l\u2019 \u00e9laboration d\u2019une strat\u00e9gie visant \u00e0 prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats de votre entreprise.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n - Strat\u00e9gie d\u2019emplacement :<\/strong> vos clients, vos concurrents, vos fournisseurs ou le march\u00e9 environnant ont-ils chang\u00e9 depuis la signature de votre bail ?<\/li>\n\n\n\n
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