{"id":6590,"date":"2026-08-04T10:56:40","date_gmt":"2026-08-04T14:56:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/?p=6590"},"modified":"2026-08-31T13:33:56","modified_gmt":"2026-08-31T17:33:56","slug":"etablir-un-budget-immobilier-commercial-ce-que-tout-locataire-devrait-prevoir-avant-le-prochain-exercice-budgetaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/blogue\/etablir-un-budget-immobilier-commercial-ce-que-tout-locataire-devrait-prevoir-avant-le-prochain-exercice-budgetaire\/","title":{"rendered":"\u00c9tablir un budget immobilier commercial : ce que tout locataire devrait pr\u00e9voir avant le prochain exercice budg\u00e9taire"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9tablir un budget immobilier ne se limite pas \u00e0 l&rsquo;estimation des loyers.<br><br>Pour de nombreuses entreprises canadiennes, les co\u00fbts d&rsquo;occupation figurent parmi les d\u00e9penses fixes les plus importantes apr\u00e8s les charges salariales et les stocks. Pourtant, les budgets li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;immobilier commercial sont encore trop souvent \u00e9tablis \u00e0 partir de baux d\u00e9suets, d&rsquo;hypoth\u00e8ses approximatives ou de donn\u00e9es de march\u00e9 incompl\u00e8tes.<br><br>Une telle approche peut entra\u00eener d\u2019importants d\u00e9fis financiers. Un renouvellement de bail peut se traduire par une hausse de loyer beaucoup plus importante que pr\u00e9vu. Un projet de relocalisation peut g\u00e9n\u00e9rer des co\u00fbts qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 budg\u00e9t\u00e9s. Une entreprise qui se d\u00e9veloppe sur un nouveau march\u00e9 peut m\u00eame sous-estimer ses co\u00fbts d\u2019occupation si elle ne ma\u00eetrise pas les conditions de location locales.<br><br>Bonne nouvelle : une planification bien anticip\u00e9e, bien soutenue par une \u00e9tude de march\u00e9 fiable, permet de b\u00e2tir un budget immobilier plus pr\u00e9cis et d&rsquo;aborder les n\u00e9gociations avec beaucoup plus de marge de man\u0153uvre.<br><br>Dans cet article, d\u00e9couvrez pourquoi votre budget immobilier m\u00e9rite une attention strat\u00e9gique, quels co\u00fbts devraient \u00eatre pris en compte et comment une planification pr\u00e9coce peut vous \u00e9viter des surprises co\u00fbteuses.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi la budg\u00e9tisation immobili\u00e8re est-elle si importante ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019immobilier commercial pr\u00e9sente une particularit\u00e9\u00a0: de nombreux co\u00fbts d\u2019occupation demeurent stables pendant toute la dur\u00e9e du bail, puis peuvent changer consid\u00e9rablement au moment du renouvellement.<br><br>Contrairement aux services publics ou aux fournitures de bureau, les baux commerciaux s&rsquo;\u00e9chelonnent g\u00e9n\u00e9ralement sur une p\u00e9riode de cinq \u00e0 dix ans. Au cours de cette p\u00e9riode, les conditions du march\u00e9 peuvent \u00e9voluer de fa\u00e7on importante, cr\u00e9ant un \u00e9cart consid\u00e9rable entre votre loyer actuel et les loyers du march\u00e9 actuel.<br><br>Un budget immobilier bien \u00e9tablit permet \u00e0 votre organisation de :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>pr\u00e9voir vos co\u00fbts d\u2019occupation avec plus de confiance;<\/li>\n\n\n\n<li>am\u00e9liorer la planification financi\u00e8re et la gestion de tr\u00e9sorerie;<\/li>\n\n\n\n<li>faciliter \u00a0la planification financi\u00e8re annuelle;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9valuer les possibilit\u00e9s d\u2019expansion;<\/li>\n\n\n\n<li>r\u00e9duire les co\u00fbts impr\u00e9vus lors d\u2019un renouvellement ou d\u2019une relocalisation<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les organisations disposant de plusieurs sites, un budget fiable facilite \u00e9galement la planification \u00e0 l&rsquo;\u00e9chelle du portefeuille et l\u2019allocation du capital.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 quel moment faut-il commencer \u00e0 budg\u00e9ter un renouvellement de bail ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019une des erreurs les plus fr\u00e9quentes consiste \u00e0 attendre la derni\u00e8re ann\u00e9e du bail avant d\u2019\u00e9valuer les options de renouvellement.<br><br>Id\u00e9alement, les n\u00e9gociations devraient d\u00e9buter de 24 \u00e0 36 mois l&rsquo;expiration du bail. En s&rsquo;y prenant t\u00f4t, on dispose de suffisamment de temps pour analyser le march\u00e9, \u00e9valuer les alternatives et n\u00e9gocier en position de force.<br><br>M\u00eame si vous pr\u00e9voyez demeurer dans vos locaux, conna\u00eetre les taux actuels des loyers du march\u00e9 vous permettra d\u2019\u00e9tablir des pr\u00e9visions financi\u00e8res beaucoup plus r\u00e9alistes. Sans cette information actualis\u00e9e, vos pr\u00e9visions budg\u00e9taires reposent alors essentiellement sur des suppositions.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les taux loyers du march\u00e9 sont-ils si importants ? <\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bail commercial sign\u00e9 il y a plusieurs ann\u00e9es peut ne plus correspondre \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 d\u2019aujourd\u2019hui.<br><br>Selon le march\u00e9, les loyers peuvent avoir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>augment\u00e9 en raison d\u2019une offre limit\u00e9e;<\/li>\n\n\n\n<li>diminu\u00e9 \u00e0 cause de la hausse des taux d\u2019inoccupation;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9volu\u00e9 sous l&rsquo;effet changeante de la demande;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9t\u00e9 influenc\u00e9s par de nouveaux projets ou par les conditions \u00e9conomiques.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les indexations annuelles pr\u00e9vues dans un bail ne refl\u00e8tent pas n\u00e9cessairement l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 au fil du temps. Par cons\u00e9quent, il est fr\u00e9quent qu&rsquo;un locataire d\u00e9couvre, au moment du renouvellement, que son loyer est nettement inf\u00e9rieur\u2026 ou sup\u00e9rieur\u2026 au march\u00e9.<br><br>Une bonne compr\u00e9hension des loyers du march\u00e9 permet de b\u00e2tir un budget r\u00e9aliste et une strat\u00e9gie de n\u00e9gociation adapt\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels co\u00fbts suppl\u00e9mentaires faut-il pr\u00e9voir en cas de relocalisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une relocalisation peut parfois s&rsquo;av\u00e9rer plus avantageuse &nbsp;\u00e0 long terme qu\u2019un renouvellement, en particulier lorsque les loyers ont fortement augment\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, emm\u00e9nager dans un nouveau local entra\u00eene plusieurs co\u00fbts qui vont bien au-del\u00e0 du loyer mensuel.<br><br>Les co\u00fbts potentiels comprennent notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les frais de d\u00e9m\u00e9nagement et de logistique;<\/li>\n\n\n\n<li>le chevauchement temporaire de baux;<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9p\u00f4ts de garantie;<\/li>\n\n\n\n<li>les am\u00e9liorations locatives (TI);<\/li>\n\n\n\n<li>les travaux d\u2019am\u00e9nagement int\u00e9rieur;<\/li>\n\n\n\n<li>le d\u00e9placement du mobilier et des \u00e9quipements;<\/li>\n\n\n\n<li>les honoraires de professionnels;<\/li>\n\n\n\n<li>le nouveau loyer de base et les frais d\u2019exploitation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tous ces co\u00fbts doivent \u00eatre pris en compte parall\u00e8lement aux loyers pr\u00e9visionnels afin de comprendre l\u2019impact financier r\u00e9el d\u2019un d\u00e9m\u00e9nagement.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle incidence l&rsquo;expansion vers de nouveaux march\u00e9s a-t-elle sur la gestion budg\u00e9taire ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ouverture d\u2019un site dans une nouvelle ville ou une nouvelle r\u00e9gion entra\u00eene une incertitude suppl\u00e9mentaire.<br><br>Contrairement \u00e0 un emplacement existant, vous ne disposerez d\u2019aucun point de comparaison interne pour estimer les loyers, les frais d\u2019exploitation ou les allocations d\u2019am\u00e9liorations locatives.<br><br>Avant d\u2019envisager une expansion, analysez :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les loyers actuels du march\u00e9;<\/li>\n\n\n\n<li>le taux d\u2019inoccupation;<\/li>\n\n\n\n<li>les conditions de bail habituelles;<\/li>\n\n\n\n<li>les co\u00fbts d\u2019occupation suppl\u00e9mentaires;<\/li>\n\n\n\n<li>les incitatifs offerts aux locataires;<\/li>\n\n\n\n<li>les propri\u00e9t\u00e9s comparables disponibles.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Des informations fiables sur le march\u00e9 permettent aux entreprises d\u2019\u00e9tablir des projections financi\u00e8res r\u00e9alistes avant de s\u2019engager sur un nouveau march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi des donn\u00e9es de march\u00e9 pr\u00e9cises rendent-elles votre budget plus fiable ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tout budget immobilier repose sur des hypoth\u00e8ses.<br><br>La qualit\u00e9 de ces hypoth\u00e8ses d\u00e9termine si le budget devient un outil de planification\u2026 ou une source de surprises financi\u00e8res.<br><br>Une bonne analyse de march\u00e9 aide les locataires \u00e0 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>pr\u00e9voir plus pr\u00e9cis\u00e9ment les co\u00fbts de renouvellement;<\/li>\n\n\n\n<li>comparer les options de renouvellement et de relocalisation;<\/li>\n\n\n\n<li>identifier des occasions de n\u00e9gociation;<\/li>\n\n\n\n<li>planifier les d\u00e9penses d&rsquo;investissement;<\/li>\n\n\n\n<li>soutenir une strat\u00e9gie immobili\u00e8re \u00e0 long terme.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plut\u00f4t que de se fier uniquement sur les loyers historiques, les entreprises devraient int\u00e9grer les donn\u00e9es actuelles sur le march\u00e9 dans leur processus budg\u00e9taire annuel.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Combien de temps \u00e0 l&rsquo;avance faut-il planifier un renouvellement de bail commercial ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plupart des locataires devraient commencer \u00e0 \u00e9valuer leurs options de 24 \u00e0 36 mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail. Une planification anticip\u00e9e permet de disposer du temps n\u00e9cessaire pour analyser les conditions du march\u00e9, n\u00e9gocier efficacement et \u00e9tablir un budget pr\u00e9cis.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Pourquoi le loyer peut-il augmenter autant lors du renouvellement du bail ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les baux commerciaux ont souvent une dur\u00e9e de cinq \u00e0 dix ans et, au cours de cette p\u00e9riode, les loyers peuvent varier selon l\u2019offre, la demande, l\u2019inflation et les conditions du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Faut-il inclure les frais de relocalisation dans un budget immobilier ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui. M\u00eame si vous optez finalement pour un renouvellement, conna\u00eetre les co\u00fbts vous donne une meilleure visibilit\u00e9 financi\u00e8re et renforce votre position lors des n\u00e9gociations.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comment estimer les loyers futurs ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La m\u00e9thode la plus fiable consiste \u00e0 s\u2019appuyer sur une analyse de march\u00e9 r\u00e9cente, des propri\u00e9t\u00e9s comparables et des analyses professionnelles du march\u00e9, plut\u00f4t que de s\u2019en tenir uniquement aux anciens loyers.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu&rsquo;il faut retenir<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La budg\u00e9tisation immobili\u00e8re va bien au-del\u00e0 d\u2019une simple estimation du loyer de l&rsquo;ann\u00e9e suivante. Elle tient compte des conditions du march\u00e9, du calendrier du bail, des strat\u00e9gies de renouvellement et des co\u00fbts potentiels d\u2019une relocalisation.<br><br>Planifier \u00e0 l&rsquo;avance vous offre davantage d&rsquo;options, de meilleures informations et une plus grande confiance dans vos pr\u00e9visions financi\u00e8res. Que vous renouveliez un bail existant, que vous envisagiez une relocalisation ou que vous planifiiez une expansion, des donn\u00e9es de march\u00e9 fiables constitue l\u2019un des outils les plus pr\u00e9cieux pour \u00e9tablir un budget solide.<br><br>Si vous pr\u00e9parez votre prochain budget immobilier ou si vous vous appr\u00eatez \u00e0 renouveler un bail, l\u2019\u00e9quipe de Services Conseils &nbsp;Landmark peut vous aider \u00e0 comprendre les conditions actuelles du march\u00e9, \u00e0 \u00e9valuer vos options et \u00e0 \u00e9laborer une strat\u00e9gie d\u2019occupation mieux \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-media-text is-stacked-on-mobile\" style=\"grid-template-columns:28% auto\"><figure class=\"wp-block-media-text__media\"><img decoding=\"async\" width=\"847\" height=\"847\" src=\"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Landmark_Charl.png\" alt=\"Landmark Charl-hens Valbonard\" class=\"wp-image-1858 size-full\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Landmark_Charl.png 847w, https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Landmark_Charl-300x300.png 300w, https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Landmark_Charl-150x150.png 150w, https:\/\/www.landmarkcre.ca\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Landmark_Charl-768x768.png 768w\" sizes=\"(max-width: 847px) 100vw, 847px\" \/><\/figure><div class=\"wp-block-media-text__content\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/estephcruz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong><\/strong><\/a><strong><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/charl-valbonard-6b2408122\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Charl Valbonard<\/a><\/strong><\/strong><br>Analyste Principal, Recherche et \u00e9tude du march\u00e9<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Charl a joint Services Conseils Landmark en 2022 et fait partie int\u00e9grante&nbsp;de <a href=\"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/a-propos\/notre-equipe\/#equipe-recherche-et-etude-de-marche\">l\u2019\u00e9quipe<\/a>.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00c9tablir un budget immobilier commercial fiable ne se limite pas \u00e0 pr\u00e9voir le loyer. 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