{"id":5352,"date":"2026-01-07T13:10:30","date_gmt":"2026-01-07T18:10:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/?p=5352"},"modified":"2026-03-30T11:34:06","modified_gmt":"2026-03-30T15:34:06","slug":"les-bailleurs-institutionnels-conservent-les-loyers-demandes-inchanges","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/blogue\/les-bailleurs-institutionnels-conservent-les-loyers-demandes-inchanges\/","title":{"rendered":"Comment les locataires peuvent tirer parti des loyers demand\u00e9s \u00e9lev\u00e9s dans les n\u00e9gociations de baux en 2026"},"content":{"rendered":"\n

Ce que les locataires en immobilier commercial doivent savoir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La propri\u00e9t\u00e9 institutionnelle demeure un moteur structurant du march\u00e9 de l\u2019immobilier commercial au Canada, tant dans les secteurs industriels que bureaux. Dans un contexte o\u00f9 les taux d\u2019inoccupation progressent dans plusieurs march\u00e9s, les propri\u00e9taires institutionnels<\/a>, incluant les fiducies de placement immobilier (FPI)<\/a>, les caisses de retraite et les fonds de capital-investissement, privil\u00e9gient une strat\u00e9gie de discipline sur les loyers demand\u00e9s<\/a>, tout en ajustant l\u2019\u00e9conomie des transactions par des programmes d\u2019incitatifs<\/a> locatifs plus g\u00e9n\u00e9reux.<\/p>\n\n\n\n

Pour ces propri\u00e9taires institutionnels<\/a>, cette approche est hautement strat\u00e9gique. La valeur des actifs<\/a> est \u00e9troitement corr\u00e9l\u00e9e au revenu locatif, de sorte que toute baisse des loyers demand\u00e9s<\/a> entra\u00eene un effet imm\u00e9diat sur les \u00e9valuations et sur les param\u00e8tres de refinancement<\/a> et de financement. Afin de pr\u00e9server ces indicateurs, les propri\u00e9taires privil\u00e9gient le maintien des loyers demand\u00e9s, tout en recourant \u00e0 des incitatifs locatifs pour ajuster le loyer effectif et combler l\u2019\u00e9cart n\u00e9cessaire \u00e0 la conclusion des transactions.<\/p>\n\n\n\n

Comme l\u2019explique notre co-CEO, Jacob Cowles :<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00ab La tendance est claire : les propri\u00e9taires institutionnels<\/a> et les grands propri\u00e9taires font tout ce qu\u2019ils peuvent pour \u201cacheter\u201d un loyer plus \u00e9lev\u00e9. Ils refusent de toucher aux loyers demand\u00e9s, car ce chiffre influence directement la valeur de l\u2019actif et les discussions de refinancement. Ils structurent donc les ententes avec des p\u00e9riodes de loyer gratuit, des allocations d\u2019am\u00e9nagement locatif<\/a> et d\u2019autres incitatifs plus cr\u00e9atifs pour ajuster le loyer effectif, sans bouger le loyer nominal.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons r\u00e9cemment n\u00e9goci\u00e9 un bail de cinq ans pour un espace de 15 000 pi\u00b2 o\u00f9 le propri\u00e9taire insistait pour ne pas pouvoir descendre sous un certain loyer demand\u00e9\u2026 tout en offrant sept mois de loyer brut<\/a> gratuit et une allocation de 50 000 $ afin de maintenir artificiellement ce loyer nominal \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9. Bien que les incitatifs soient attractifs, ils faussent la lecture du march\u00e9 : les loyers demand\u00e9s gonfl\u00e9s deviennent des r\u00e9f\u00e9rences pour \u00e9tablir la \u00ab juste valeur marchande \u00bb, sans refl\u00e9ter le loyer effectif et l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle des transactions.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9sultat : certains occupants, moins bien inform\u00e9s, signent des baux en pensant \u00eatre au prix du march\u00e9, alors qu\u2019ils s\u2019engagent \u00e0 des conditions au-dessus du march\u00e9. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Les incitatifs locatifs dominent d\u00e9sormais les n\u00e9gociations. Les occupants obtiennent davantage des p\u00e9riodes de loyer gratuit afin d\u2019all\u00e9ger les co\u00fbts initiaux d\u2019occupation, des allocations d\u2019am\u00e9nagement<\/a> pour adapter les espaces \u00e0 leurs besoins, ainsi que des modalit\u00e9s de bail plus flexibles. Le secteur industriel n\u2019est pas une exception : les propri\u00e9taires d\u2019immeubles de bureaux adoptent \u00e9galement la m\u00eame strat\u00e9gie, offrant d\u2019importantes allocations d\u2019am\u00e9nagement<\/a> et des concessions<\/a> afin d\u2019attirer et de retenir des occupants de qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Pour les locataires, cette dynamique repr\u00e9sente une occasion tangible. Bien que les loyers demand\u00e9s paraissent stables, le loyer net effectif<\/a> raconte souvent une tout autre histoire. Une fois les incitatifs locatifs int\u00e9gr\u00e9s, le co\u00fbt r\u00e9el d\u2019occupation peut s\u2019av\u00e9rer nettement inf\u00e9rieur au taux annonc\u00e9. Cette structure permet non seulement de g\u00e9n\u00e9rer des \u00e9conomies sur la dur\u00e9e du bail, mais aussi d\u2019am\u00e9liorer la flexibilit\u00e9 op\u00e9rationnelle.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Quatre actions cl\u00e9s pour les occupants en immobilier commercial<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
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    \n
  1. Regarder au-del\u00e0 du loyer demand\u00e9<\/strong>
    Exigez syst\u00e9matiquement un portrait complet des incitatifs afin de calculer le     loyer net effectif<\/a>, et comparer les options sur une base \u00e9quivalente.<\/li>\n\n\n\n
  2. Comprendre la structure des ententes<\/strong>
    <\/strong>Les     propri\u00e9taires institutionnels<\/a> int\u00e8grent g\u00e9n\u00e9ralement les allocations d\u2019am\u00e9nagement<\/a> et les commissions de courtage dans leur loyer net effectif<\/a> cible. Autrement dit, le recours \u00e0 un courtier n\u2019augmente pas vos co\u00fbts : la commission est habituellement pr\u00e9vue dans l\u2019\u00e9conomie globale de la transaction.<\/li>\n\n\n\n
  3. Tirer parti des conditions du march\u00e9<\/strong> <\/strong>
    La hausse des taux de vacance intensifie la concurrence pour attirer et retenir des occupants de qualit\u00e9, ce qui renforce votre pouvoir de n\u00e9gociation (tant sur les incitatifs que sur la flexibilit\u00e9 des conditions de bail). <\/li>\n\n\n\n
  4. D\u00e9terminer le v\u00e9ritable loyer du march\u00e9<\/strong><\/strong> 
    Appuyez-vous sur les comparables, la vacance et les transactions r\u00e9centes pour \u00e9tablir des taux r\u00e9alistes.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    <\/div>\n\n\n\n

    Point cl\u00e9 \u00e0 retenir<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Dans certains march\u00e9s, les loyers demand\u00e9s peuvent sembler stables, mais ce sont les incitatifs locatifs qui font r\u00e9ellement la diff\u00e9rence. Les bailleurs institutionnels<\/a> cherchent \u00e0 pr\u00e9server la valeur de leurs actifs en maintenant une discipline sur les loyers nominaux, tout en ajustant l\u2019\u00e9conomie des transactions par des concessions<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    De leur c\u00f4t\u00e9, les occupants bien inform\u00e9s, capables d\u2019\u00e9valuer le loyer net effectif<\/a>, de comparer les comparables et de lire les signaux du march\u00e9, peuvent g\u00e9n\u00e9rer une valeur significative dans un contexte qui continue d\u2019\u00e9voluer rapidement.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n
    \n Flexible block<\/span>\n \n\n

    Glossaire<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Propri\u00e9taires institutionnels<\/strong> \u2013 <\/strong>Grands groupes de propri\u00e9taires g\u00e9r\u00e9s de fa\u00e7on professionnelle, tels que les caisses de retraite, les FPI ou les soci\u00e9t\u00e9s de capital-investissement, d\u00e9tenant d\u2019importants portefeuilles immobiliers commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

    FPI (fiducies de placement immobilier<\/strong>) \u2013 <\/strong>V\u00e9hicules de placement qui d\u00e9tiennent, exploitent ou financent des immeubles g\u00e9n\u00e9rateurs de revenus et redistribuent les profits aux investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

    Loyer demand\u00e9<\/strong> \u2013 <\/strong>Taux de loyer inscrit au bail, avant l\u2019application des incitatifs, concessions ou autres ajustements financiers.<\/p>\n\n\n\n

    Programmes d\u2019incitatifs<\/strong> \u2013 <\/strong>Avantages financiers offerts par le bailleur, tels que des p\u00e9riodes de loyer gratuit ou des contributions \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement, afin d\u2019attirer ou de conserver des occupants.<\/p>\n\n\n\n

    Valeur des actifs<\/strong> \u2013 <\/strong>Valeur marchande d\u2019un immeuble ou d\u2019un portefeuille, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9termin\u00e9e par les revenus locatifs, les conditions des baux et le contexte du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Param\u00e8tres de refinancement<\/strong> \u2013 <\/strong>Indicateurs financiers cl\u00e9s utilis\u00e9s par les pr\u00eateurs pour \u00e9valuer la performance d\u2019un immeuble lors d\u2019un financement ou d\u2019un refinancement.<\/p>\n\n\n\n

    Allocation pour am\u00e9nagement locatif (TI)<\/strong> \u2013 <\/strong>Montant investi par le bailleur pour financer les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019adaptation des locaux aux besoins de l\u2019occupant.<\/p>\n\n\n\n

    Loyer brut<\/strong> \u2013 <\/strong>Loyer incluant certaines charges d\u2019exploitation ou d\u00e9penses, tel que d\u00e9fini au bail.<\/p>\n\n\n\n

    Loyer net effectif (LNE)<\/strong> \u2013 <\/strong>Loyer moyen r\u00e9ellement pay\u00e9 sur la dur\u00e9e du bail, apr\u00e8s prise en compte des incitatifs, concessions et contributions du bailleur.<\/p>\n\n\n\n

    Concessions \u2013 <\/strong>Avantages financiers ou contractuels accord\u00e9s afin d\u2019am\u00e9liorer l\u2019\u00e9quilibre \u00e9conomique d\u2019une entente et de faciliter la conclusion d\u2019une transaction.<\/p>\n\n\n<\/section>\n\n\n\n

    \n\n\n\n
    \"Landmark<\/figure>
    \n

    <\/strong><\/a>Charl Valbonard<\/a><\/strong><\/strong>
    Analyste Principal, Recherche et \u00e9tude du march\u00e9<\/p>\n\n\n\n

    Charl a joint Services Conseils Landmark en 2022 et fait partie int\u00e9grante de l\u2019\u00e9quipe<\/a>.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Dans certains march\u00e9s, les loyers demand\u00e9s peuvent sembler stables, mais ce sont les incitatifs qui font r\u00e9ellement la diff\u00e9rence. Les locataires bien inform\u00e9s, capables d\u2019\u00e9valuer le loyer net effectif et de tenir compte des r\u00e9alit\u00e9s du march\u00e9, peuvent tirer une valeur significative dans un contexte en constante \u00e9volution.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":5341,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"1692,3876,5047,4540,2812,3882","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":""},"categories":[36,39],"tags":[],"class_list":["post-5352","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesiton-des-transactions","category-recherche-etude-de-marche"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5352","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5352"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5352\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5795,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5352\/revisions\/5795"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5341"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5352"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5352"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.landmarkcre.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5352"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}