Une \u00e9tude de march\u00e9, ou une \u00e9tude de s\u00e9lection de site, est un outil utilis\u00e9 par les locataires commerciaux lorsqu’ils envisagent une relocalisation ou l’ajout d’un nouvel emplacement \u00e0 leur portefeuille existant. Une \u00e9tude de march\u00e9 peut prendre plusieurs formes, mais fondamentalement, elle pr\u00e9sente toutes les propri\u00e9t\u00e9s disponibles qui correspondent \u00e0 un certain ensemble de crit\u00e8res d\u00e9finis par le locataire. Ainsi, pour \u00eatre fructueuse, une \u00e9tude de march\u00e9 n\u00e9cessite \u00e0 la fois des param\u00e8tres bien d\u00e9finis de la part des locataires et l\u2019utilisation d\u2019une m\u00e9thodologie de recherche exhaustive.<\/p>\n\n\n\n
Le facteur temps est crucial lors de la r\u00e9alisation d’une \u00e9tude de march\u00e9, et il faut tenir compte de deux \u00e9l\u00e9ments principaux (qui peuvent parfois sembler contradictoires). Le premier consiste \u00e0 pr\u00e9voir suffisamment de temps avant la date d’entr\u00e9e en vigueur souhait\u00e9e pour vous assurer une bonne position de n\u00e9gociation et le temps n\u00e9cessaire pour trouver un site r\u00e9pondant \u00e0 vos besoins. Le second consiste \u00e0 avoir une analyse de rentabilit\u00e9 approuv\u00e9e et \u00e0 \u00eatre pr\u00eat \u00e0 saisir une opportunit\u00e9 lorsqu\u2019elle se pr\u00e9sente.<\/p>\n\n\n\n
Id\u00e9alement, le facteur temps sera abord\u00e9 de fa\u00e7on l\u00e9g\u00e8rement diff\u00e9rente selon les diff\u00e9rents march\u00e9s. Par exemple, un march\u00e9 qui enregistre une tr\u00e8s forte demande, \u00e0 l\u2019avantage des propri\u00e9taires, vous demandera d\u2019agir rapidement lorsqu\u2019une opportunit\u00e9 se pr\u00e9sente. Les sites disponibles dispara\u00eetront rapidement du march\u00e9 et, si vous avez besoin de temps pour finaliser une analyse de rentabilit\u00e9 ou obtenir les autres autorisations n\u00e9cessaires pour aller de l’avant, vous raterez ces occasions. La recherche de locaux dans un petit march\u00e9 tertiaire o\u00f9 le stock d\u2019immeubles commerciaux est faible comporte aussi des difficult\u00e9s. Dans ce cas, il est essentiel de se donner un d\u00e9lai suffisant, car la recherche d’occasions potentielles peut \u00eatre un long processus qui demande un examen approfondi. Les opportunit\u00e9s sont souvent hors march\u00e9 ou d\u00e9couvertes gr\u00e2ce au bouche-\u00e0-oreille. Si vous n\u2019avez pas suffisamment de temps pour trouver une solution ad\u00e9quate, vous risquez de devoir vous contenter d\u2019un choix limit\u00e9 ou inappropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Un partenaire bien inform\u00e9 et connaissant bien votre entreprise peut vous aider \u00e0 d\u00e9terminer le bon moment pour r\u00e9aliser votre \u00e9tude de s\u00e9lection de site en fonction des r\u00e9alit\u00e9s du march\u00e9 vis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Des crit\u00e8res clairement d\u00e9finis contribueront \u00e0 garantir que le processus de s\u00e9lection des sites est bien cibl\u00e9 et efficace. Id\u00e9alement, une bonne communication avec votre partenaire immobilier permet d\u2019\u00e9tablir ces crit\u00e8res, qui sont bas\u00e9s sur une connaissance approfondie des besoins de votre entreprise.<\/p>\n\n\n\n
Pour d\u00e9finir les param\u00e8tres de s\u00e9lection de votre site, vous devez tenir compte de nombreux aspects :<\/p>\n\n\n\n
Dans chacune des cat\u00e9gories susmentionn\u00e9es, de nombreuses questions et de multiples subtilit\u00e9s doivent \u00eatre abord\u00e9es. Souvent, elles peuvent aussi \u00eatre en conflit les unes avec les autres. Par exemple, le b\u00e2timent id\u00e9al offrant un excellent positionnement par rapport \u00e0 vos concurrents peut n\u00e9cessiter une modification de zonage, ce qui aurait pour effet de prolonger la p\u00e9riode requise pour l’ouverture de cet emplacement. Des compromis devront probablement \u00eatre faits. Une bonne \u00e9tude de march\u00e9 permettra de d\u00e9terminer comment un site r\u00e9pond \u00e0 tous les crit\u00e8res que vous avez d\u00e9finis, ce qui vous permettra de prendre une d\u00e9cision fond\u00e9e sur les meilleures informations possibles.<\/p>\n\n\n\n
En examinant vos param\u00e8tres, il est important de d\u00e9terminer ceux qui sont requis<\/em> et ceux qui sont souhait\u00e9s<\/em>. Comme il est peu probable de trouver un site qui r\u00e9pond \u00e0 toutes les conditions, il est important de d\u00e9terminer les aspects qui entra\u00eenent une rupture de contrat et ceux qui permettent une certaine flexibilit\u00e9. Par exemple, une hauteur libre minimale peut \u00eatre exig\u00e9e pour permettre l’automatisation et la modernisation d’un entrep\u00f4t, qui est au d\u00e9part le catalyseur de la relocalisation. Dans ce cas, aucune option ne peut \u00eatre envisag\u00e9e en de\u00e7\u00e0 d’une certaine hauteur libre, ce qui irait \u00e0 l\u2019encontre de la raison initiale du d\u00e9m\u00e9nagement. En revanche, il est peut-\u00eatre possible de renoncer \u00e0 un nombre minimum de places de stationnement si d\u2019autres options de stationnement sont offertes dans les environs ou que les employ\u00e9s peuvent \u00eatre encourag\u00e9s \u00e0 utiliser les transports publics.<\/p>\n\n\n\n Il n’existe pas de ressource exclusive de s\u00e9lection de sites. Chaque march\u00e9, qui exige une approche unique pour trouver tous les sites potentiels disponibles, d\u00e9pend de la structure du march\u00e9 immobilier, de la taille de la population, des secteurs \u00e9conomiques primaires, etc. Trouver une fa\u00e7ade de magasin ou un entrep\u00f4t industriel appropri\u00e9 \u00e0 Edmonton et \u00e0 Medicine Hat, par exemple, n\u00e9cessitera des approches tr\u00e8s diff\u00e9rentes. \u00c0 Edmonton, le march\u00e9 immobilier est bien d\u00e9velopp\u00e9 et compte de nombreuses maisons de courtage utilisant un marketing sophistiqu\u00e9 destin\u00e9 aux locataires potentiels locaux et \u00e9trangers, tandis que Medicine Hat est un march\u00e9 beaucoup plus local o\u00f9 les propri\u00e9t\u00e9s changent souvent de propri\u00e9taires sans passer officiellement par le march\u00e9 immobilier traditionnel. La cl\u00e9 fondamentale du succ\u00e8s est de disposer d’un r\u00e9seau de relations et de ressources sur le march\u00e9 que vous explorez.<\/p>\n\n\n\n Les ressources peuvent inclure ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n L’utilisation d’une m\u00e9thodologie exhaustive est importante pour vous assurer de d\u00e9couvrir tous les sites potentiels. Si vous disposez d\u2019une \u00e9tude incompl\u00e8te, vous prendrez une d\u00e9cision cruciale pour votre entreprise en vous basant sur des renseignements insuffisants.<\/p>\n\n\n\n Une fois qu’une recherche compl\u00e8te a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e, il est important de pouvoir comparer clairement les sites disponibles. Pour ce faire, l\u2019\u00e9tude doit \u00eatre claire et bien con\u00e7ue et pr\u00e9senter des informations pertinentes pour toutes les options. Par exemple, le loyer annuel brut total doit \u00eatre comptabilis\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re pour tous les sites (l’\u00e9lectricit\u00e9 est-elle incluse ou mesur\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment ? des frais suppl\u00e9mentaires pour l\u2019espace d\u2019entreposage sont-ils inclus ?). La clart\u00e9 est assur\u00e9e par les images, la cartographie et d’autres \u00e9l\u00e9ments visuels compl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n Les \u00e9tudes de march\u00e9 ne sont pas toutes comparables. Il y a une grande diff\u00e9rence entre une \u00e9tude qui saisit des param\u00e8tres bien d\u00e9finis tenant compte d\u2019un \u00e9ch\u00e9ancier r\u00e9fl\u00e9chi gr\u00e2ce \u00e0 une m\u00e9thodologie de recherche sp\u00e9cialis\u00e9e, et une \u00e9tude superficielle contenant des informations faciles d’acc\u00e8s (et souvent d\u00e9su\u00e8tes) tir\u00e9es d’une base de donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Voici quelques-uns des principaux signaux d’alerte \u00e0 surveiller dans le cas d’une \u00e9tude de march\u00e9 mal ex\u00e9cut\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n Le choix du site est extr\u00eamement important pour votre entreprise et il aura une incidence sur vos r\u00e9sultats financiers pendant de nombreuses ann\u00e9es. La prise de d\u00e9cision fond\u00e9e sur les meilleures informations possibles apporte une valeur consid\u00e9rable. G\u00e9rer le facteur temps, d\u00e9terminer les crit\u00e8res et d\u00e9couvrir toutes les options possibles peuvent pr\u00e9senter un d\u00e9fi de taille. En vous associant \u00e0 un expert en recherche et en \u00e9tude de march\u00e9 du secteur immobilier commercial pour cheminer dans le processus, vous choisissez le meilleur moyen de vous assurer d\u2019obtenir une vue d’ensemble claire et compl\u00e8te de vos options de site, quel que soit le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\nM\u00e9thodologie de recherche<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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