Bien que les baux commerciaux aient de nombreux points communs d’une province \u00e0 l’autre, il existe des diff\u00e9rences subtiles qu’il est important de prendre en consid\u00e9ration lorsqu’on travaille pour des clients qui ont des int\u00e9r\u00eats immobiliers dans tout le Canada.<\/p>\n\n\n\n
Certaines de ces diff\u00e9rences r\u00e9sultent du fait que le syst\u00e8me juridique canadien est un syst\u00e8me bijuridique, ce qui signifie que deux syst\u00e8mes de droit coexistent. Cette tradition trouve son origine dans les conflits des XVIIe et XVIIIe si\u00e8cles entre la France et la Grande-Bretagne. Ainsi, le Qu\u00e9bec est une juridiction de droit civil, tandis que le reste du Canada est r\u00e9gi par la common law. La common law est un ensemble de lois dont les r\u00e8gles sont fond\u00e9es sur les pr\u00e9c\u00e9dents et la coutume. \u00c0 l’inverse, le droit civil contient un ensemble de r\u00e8gles, connu sous le nom de Code civil du Qu\u00e9bec, qui vise \u00e0 r\u00e9gir les relations entre les parties.<\/p>\n\n\n\n
C’est dans la d\u00e9finition du bail que l’on trouve l’une des principales diff\u00e9rences entre les baux commerciaux au Qu\u00e9bec et dans le reste du Canada. Le Code civil du Qu\u00e9bec d\u00e9finit le bail comme un contrat par lequel une partie s’engage \u00e0 procurer \u00e0 une autre partie la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pour une dur\u00e9e fixe ou ind\u00e9termin\u00e9e, moyennant une contrepartie. Cette notion est d\u00e9finie diff\u00e9remment en common law, o\u00f9 le bail est consid\u00e9r\u00e9 comme un accord contractuel par lequel une partie transmet \u00e0 une autre partie un bien en \u00e9change de quelque chose de valeur.<\/p>\n\n\n\n
Lors de la n\u00e9gociation de baux commerciaux au Canada, il faut notamment tenir compte des diff\u00e9rences d\u00e9crites ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n
Bien qu’il soit reconnu dans tout le Canada par la l\u00e9gislation ou par la d\u00e9cision historique de la Cour supr\u00eame du Canada dans l’affaire Bhasin c. Hrynew (2014), le devoir de bonne foi diff\u00e8re selon qu\u2019on s’int\u00e9resse \u00e0 l’interpr\u00e9tation de ce devoir en droit civil ou \u00e0 son application en common law.<\/p>\n\n\n\n
Au Qu\u00e9bec, le Code civil stipule que toutes les parties \u00e0 un contrat doivent se comporter de bonne foi \u00ab tant au moment de la naissance de l’obligation qu\u2019\u00e0 celui de son ex\u00e9cution ou de son extinction \u00bb. Cela signifie g\u00e9n\u00e9ralement que le comportement des personnes engag\u00e9es en vertu du contrat ne sera pas abusif ou trompeur d’une mani\u00e8re qui obligerait une partie \u00e0 r\u00e9silier le contrat. Cela s’applique non seulement au contrat lui-m\u00eame, mais aussi \u00e0 la formulation du contrat et \u00e0 son ex\u00e9cution. La bonne foi sert donc de norme de conduite entre les parties tout au long de leur relation, ce qui inclut la coop\u00e9ration et la loyaut\u00e9 afin de permettre \u00e0 toutes les parties de tirer profit du contrat.<\/p>\n\n\n\n
Dans le reste du Canada, l’obligation de bonne foi s’applique \u00e0 tous les contrats et, selon le juge Cromwell de l’affaire Bhasin c. Hrynew (2014), signifie simplement que \u00ab les parties ne doivent pas se mentir ni autrement s’induire intentionnellement en erreur au sujet de questions directement li\u00e9es \u00e0 l’ex\u00e9cution du contrat \u00bb. Contrairement au Qu\u00e9bec, cela n’exige ni un devoir de loyaut\u00e9 ni qu’une partie fasse passer les int\u00e9r\u00eats de son partenaire contractuel avant les siens.<\/p>\n\n\n\n
La dur\u00e9e d’un bail<\/a> au Qu\u00e9bec ne peut exc\u00e9der 100 ans et si un bail va au-del\u00e0 de cette dur\u00e9e, celle-ci doit \u00eatre r\u00e9duite \u00e0 100 ans. De plus, les baux au Qu\u00e9bec d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 40 ans – y compris les renouvellements – sont assujettis au paiement de droits de mutation. La Loi concernant les droits sur les mutations immobili\u00e8res<\/em> – le r\u00e9gime qu\u00e9b\u00e9cois des droits sur les mutations immobili\u00e8res – consid\u00e8re un bail d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 40 ans comme une mutation d\u00e9clenchant l’imposition de droits sur les mutations immobili\u00e8res. De m\u00eame, les autres provinces canadiennes ont une l\u00e9gislation analogue. D\u2019autres limites \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la dur\u00e9e sont pr\u00e9vues en Ontario, o\u00f9 la Loi sur l’am\u00e9nagement du territoire<\/em> interdit de conclure une transaction<\/a> ou un contrat qui accorde l’usage d’un terrain ou un droit foncier pour une p\u00e9riode sup\u00e9rieure \u00e0 21 ans, y compris les p\u00e9riodes de renouvellement, \u00e0 moins que la transaction ne rel\u00e8ve des exemptions pr\u00e9vues par la Loi. Autrement, l’approbation en vertu de la Loi sur l’am\u00e9nagement du territoire<\/em> est requise. L’objectif de cette limitation est de permettre le contr\u00f4le municipal du d\u00e9veloppement urbain.<\/p>\n\n\n\n En vertu de la common law, aucun consentement n’est n\u00e9cessaire pour c\u00e9der un bail, mais la pratique commerciale courante veut que le bail ait pr\u00e9s\u00e9ance sur la common law dans ce cas. Dans la plupart des cas, le bail interdit explicitement les cessions et les transferts ou ne les autorise qu’avec le consentement pr\u00e9alable du propri\u00e9taire. Aucune disposition dans la common law ne pr\u00e9voit de telles interdictions ou n\u2019oblige le propri\u00e9taire \u00e0 agir raisonnablement.<\/p>\n\n\n\n Le Code civil du Qu\u00e9bec stipule qu’un locataire peut c\u00e9der son bail en donnant un avis au propri\u00e9taire en plus d’obtenir le consentement de ce dernier. En outre, la loi pr\u00e9voit que le propri\u00e9taire ne peut refuser son consentement sans motif valable. Toutefois, ces dispositions ne sont pas d’ordre public. Ainsi, dans la plupart des baux commerciaux, le consentement du propri\u00e9taire doit \u00eatre obtenu et une liste des circonstances dans lesquelles le consentement du propri\u00e9taire peut \u00eatre refus\u00e9 sera incluse dans le bail.<\/p>\n\n\n\n Bien qu’une cession de bail ait pour cons\u00e9quence de mettre fin \u00e0 la relation l\u00e9gale entre le locataire initial et le propri\u00e9taire, l\u2019ancien locataire peut demeurer responsable envers le propri\u00e9taire en vertu du contrat, m\u00eame s’il n’occupe plus l’espace. Il est important de noter qu’au Qu\u00e9bec, la loi pr\u00e9voit que la cession d’un bail lib\u00e8re le locataire de ses obligations, mais encore une fois, cette disposition n’est pas d’ordre public. Le propri\u00e9taire peut se soustraire \u00e0 cette obligation en stipulant dans le bail que le locataire initial restera responsable avec le nouveau locataire de l’ex\u00e9cution de toutes les obligations du bail. Il est essentiel de comprendre la diff\u00e9rence entre le Qu\u00e9bec et le reste du Canada en ce qui concerne la cession du bail, car elle d\u00e9finit directement quelle partie est l\u00e9galement tenue de respecter les conditions du bail.<\/p>\n\n\n\n Cet aspect important doit \u00eatre examin\u00e9 dans chacune des juridictions. L’int\u00e9r\u00eat que pr\u00e9sente l’enregistrement d’un bail est de prot\u00e9ger les droits du locataire contre les tiers. Par exemple, si un nouvel acheteur acquiert les locaux, le tiers sera tenu de respecter le bail pendant toute sa dur\u00e9e. Au Qu\u00e9bec, tout bail peut \u00eatre inscrit au Registre foncier au moyen d’un avis et ne doit contenir que les renseignements prescrits par le Code civil du Qu\u00e9bec. La possibilit\u00e9 d’enregistrer un bail est \u00e9galement offerte dans d’autres provinces, mais dans certains cas – comme en Colombie-Britannique – l’enregistrement d’un bail n\u00e9cessite le consentement du propri\u00e9taire et la signature par ce dernier d’une forme abr\u00e9g\u00e9e du bail. En outre, dans certaines circonstances, une enqu\u00eate peut \u00eatre n\u00e9cessaire pour enregistrer le bail, ce qui rend la proc\u00e9dure longue et co\u00fbteuse.<\/p>\n\n\n\n Comme mentionn\u00e9 ci-dessus, en plus de nombreux autres aspects \u00e0 garder \u00e0 l’esprit, des diff\u00e9rences subtiles doivent \u00eatre prises en compte lorsqu’on travaille avec des clients qui ont des int\u00e9r\u00eats immobiliers au Canada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bien que les baux commerciaux aient de nombreux points communs d’une province \u00e0 l’autre, il existe des diff\u00e9rences subtiles qu’il est important de prendre en consid\u00e9ration lorsqu’on travaille pour des clients qui ont des int\u00e9r\u00eats immobiliers dans tout le Canada. 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